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第1章 商业地产行业发展趋势（第2页）

（1）出售

“出售”模式是商业地产最传统的模式，大多商业地产在成立初期都是采用此模式进行运作并完成原始资本的积累的。像南坪万达广场、天福克拉广场的销售就是采取纯出售模式。但随着大批企业涌入商业地产行业，单纯的出售模式已不再适应现代企业的发展。由于商业地产具有“总价高、利润高、风险较高以及投资回收期长”等特点，全额购买支付商业地产需要不少的投资，使商业地产的目标顾客越来越少；即使有能力购买，理性投资者大多不愿意将大笔资金积压在投资回报期如此漫长的地产项目上。

所以，开发商难免会陷入两难局面。其一是，开发商若将商业地产项目整体出售，则难以找到有能力购买该项目的投资者，导致企业资金难以回笼；其二是，开发商若自行经营开发商业地产项目，则不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，资金周转不良则会导致开发商无法进行后续项目的开发，进而影响企业的整体运作。开发商为了摆脱销售经营困难，不得不在经营模式上寻求突破创新，于是“只租不售”和“租售结合”的方式开始慢慢占领商业地产市场。

（2）只租不售

“只租不售”模式慢慢被开发商与投资者认同。此模式是将物业建成形成独立的商铺后，进行整合设计与宣传，之后进行招商合作，将租金作为其主要的收入来源。物业通过商业包装可以更快的进入市场，获得更多的资金支持，从而使其价值不断累积，为商业地产开发商赢得更多的利润。此模式十分考验开发商的资金实力与经营能力，例如，在建造开发重庆大都会广场之初，开发商香港和记黄埔集团就已确立该项目仅采用出租方式招商，并凭借其强大的经营实力与卓越远见，帮助大都会广场历经10年风雨，仍保持重庆首屈一指的甲级写字楼地位。

（3）租售结合

“租售结合”模式是商业地产经营的第三种模式。此模式是投资商与开发商部分分割销售、部分自持的组合经营模式。分割出租可以降低商业地产的投资风险，快速回笼企业资金，而部分自持可以让开发商与投资商更具有话语权的同时又可以向投资者更好的展现企业运营项目的决心与信心，吸引更多的投资者进行认购投资。大连万达就是典型的租售结合运营模式，它将一楼留下，自行出租经营，将二楼与三楼销售给沃尔玛，获得足够的资金支持后期项目开发。

商业地产是中国经济发展的助推器，其极大程度的带动了中国经济的发展。商业地产的运作需要大量的金融资本做后盾，不再单单依靠传统的出售模式回笼资金，而是用租售并举的方式带动后续项目的运行，使商业地产的资金周转速度加快，拥有了强大的生命力。商业地产虽风险较大，却拥有更大的机遇与更光辉的前景。

1。2商业地产的划分

商业地产的划分形式多种多样，按照租售方式划分是最基本的分类形式，而按其规模与形态划分，可以分为城市级商业地产、区域级商业地产、次区域级商业地产与社区商业地产四大类型。其模型如图1-2所示：

图1-2商业地产规模形态划分模型

按规模形态划分的商业地产的四大类型各具其特点：

1。城市级商业地产

城市级商业地产的辐射范围涵盖整个城市，其体量建筑面积与人口支持量的选择范围较广，消费目的以重要与娱乐消费为主，消费数额一般较大，典型消费者的消费频率并不频繁大约为每月1-2次左右。城市级商业地产内，国际与国内知名的大型百货商店、购物中心、专业店、专卖店等业态众多，住宿、餐饮、文化娱乐、金融、商务等服务业同样数不胜数。住宿以高档的（四星级以上）酒店为主。

2。区域级商业地产

区域级商业地产的辐射半径与城市级商业地产的辐射半径相比有所缩短，大致在5-10公里范围左右。该级别商业地产典型的体量建筑面积在8万平方米以上，人口支持量在50万人以上，而选择区域级商业地产的消费大多是一站式消费，消费频率约为一周一次。区域级商业地产内的零售业态以百货商店、购物中心、超市以及便利店为主，住宿、餐饮、文化娱乐、金融、商务等服务业应有尽有。在营业收入中，零售业占比60%以上。

3。次区域级商业地产

次区域级商业地产的辐射范围是其附近3-5公里的周边范围，典型体量的建筑面积较小，大致在4-6万平方米左右，人口支持量也相对较少，约30万人左右，次区域级商业地产可以为消费者提供便利的餐饮、娱乐消费，典型消费者的消费频率较高，约每周消费1-3次。次区域级商业地产内的零售业多为中型的百货商店、超市以及便利店，餐饮业与居民服务业齐全。

4。社区商业地产

社区商业地产是规模最小的商业地产，其辐射半径很小，一般是其周边的1-3公里范围，典型建筑的体量面积也只有2-3万平方米，仅能支持30万以下的人口进行消费，社区商业地产能为消费者提供便利与餐饮消费，消费金额不高却最为频繁，典型消费者会每周进行2-3次消费。社区商业地产内，零售业主要是超市、便利店、小商品市场以及露天式农贸市场等小型商业，所销售的产品一般为食品或日常生活用品。社区商业地产除餐饮业与居民生活服务业外，也有一定的再生物资回收、修理与维护业。

商业地产按规模形态划分的四种类型，每种类型各具其特点。而商业地产产品的经营效果受位置、交通、周边竞争以及人口密度与消费能力等多重因素的影响，且影响因素对不同规模类型的商业地产产品起到的影响效果不同。影响程度与效果如表1-1所示：

类型

位置条件敏感度

交通设施敏感度

商圈人口密度及消费能力敏感度

周边竞争敏感度

城市级商业地产

高

高

中

中

区域级商业地产

高

高

中高

中高

次区域级商业地产

中

中