20小说网

第1章 商业地产行业发展趋势（第3页）

高

高

社区商业地产

中低

中低

高

高

表1-1商业地产经营影响因素效果表

1。位置条件敏感度

商业地产产品的位置条件由多重因素构成，包括人文条件、市政条件、土质条件以及气候条件等等。位置条件对商业地产产品价值的影响很大，不同规模的商业地产模式对位置条件的要求也有很大的区别。

城市级商业地产对条件的要求极高，因为该级别商业地产位于商业区内，竞争较为激烈，因此其位置敏感高，展示面位置和入口位置对其经营效果影响甚大；区域级商业地产的位置条件敏感度较高，是否位于区域中心位置会影响的商圈的范围，河流、公园、铁路以及高速等可能会形成阻碍其经营发展的屏障；此区域级商业地产的条件敏感度适中，因为该商业地产的服务范围较小，所以位置因素对其经营效果的影响不大；社区商业地产的位置条件敏感度最低，因为其仅仅服务其周边社区，辐射半径很小，所以到达便利与否才是影响其经营效果的关键所在。

2。交通设施敏感度

交通设施敏感度对商业地产产品的经营效果同样具有甚大影响。便利的交通，是商圈、商业地产等商业设施良好经营的基础。

城市级商业地产的交通设施敏感度很高，因为其位于竞争激烈的商业区内，越便利的交通设施衔接，越有利于其经营竞争；区域级商业地产的交通设施敏感度与城市级商业地产相比略低，但仍属于较为敏感的级别，因为区域级商业地产虽往往不再商业区内，经营相对独立，因此需要便利的交通设施将辐射范围内的人口在30至45分钟内汇集过来，顾其往往需要建设在城市干道旁或地铁交换站附近；次区域级商业地产的交通设施敏感度适中，因为其服务范围较小，保证其附近公交密集、道路通畅可以很大程度上保证其良好的经营效果；社区级商业地产的交通在中低水平，因为其只服务周边社区，辐射范围最小，所以敏感度最低，道路通畅较为重要。

3。商圈人口密度与消费能力敏感密度

商圈人口数量的多少与该商圈内人群的消费能力直接影响商业地产商铺的经营成果，直接影响地产开发商与投资上的盈收水平。

城市级商业地产的商圈人口密度及消费能力敏感度适中，因其辐射范围较大，整体人口数量较多，因此人口密度及人群消费水平敏感度中等；区域级商业地产的敏感度处在中高水平，其辐射范围在周边5-10公里半径，区域的人口密度与消费能力较为重要，高密度及高消费能力的人口会带来高的总消费量，一般人口总数在50万以上的区域级商业地产才可以健康经营；次区域级商业地产与社区商业地产的商圈人口密度及消费能力敏感度都很高，因为两者辐射范围较小，因此人口密度与消费能力对其极为重要。人口密度过小则消费量不足，次区域级商业地产的人口密度要保证在30万以上。

4。周边竞争敏感度

周边竞争敏感度是影响商业地产产品经营效果的最后一重因素。良性竞争可为商铺带来人流与活力，恶性竞争则会严重影响商铺的经营成效。不同级别的商业地产产品对周边竞争是适应性与敏感度有所不同。

城市级商业地产的周边竞争敏感度最低，因为商业区内多个项目扎堆经营，会吸引大量的人流与客流，城市级商业地产的人口密度大，人流共享可在一定程度上刺激店铺良好经营；区域级商业地产的竞争敏感度比城市级商业地产略高，因为其人口密度与项目辐射范围不大，若在辐射区内出现相似竞争者，则会导致消费人流分流，影响项目经营；次区域级商业地产与社区商业地产的周边竞争敏感度最高，因为二者的服务范围较小，周边若出现类似或更高级别的竞争者，则会很大程度的加大其经营风险。

商业地产开发商与投资商若想最大程度的促进其商铺的经营效果，就要学会“因地制宜”，根据不同级别商业地产的不同特点与不同需求，进行消费能力、位置交通等条件的匹配。合适的消费人群，便捷的交通设施、不冲突的政府政策、适当的地理位置与人文环境，可以降低商业地产的经营风险，从而使投资人、地产商与运营商等多方利益得到保证。

1。3国内典型的商业地产模式

现今，国内商业地产开发开始了“由产到融”的转型，金融的力量被越来越多的人所认知、所重视。国内的商业地产开发模式可大致被分为四类：万达模式、凯德模式、华润模式与阳光模式。

1。万达模式

万达模式是将现金流滚资产的城市综合体模式，其以销售物业所形成的现金流输血自持物业，同时，将自持物业以经营性物业抵押贷款作为下一个城市综合体所需的后续开发的资金。万达模式通过城市综合体的运营，形成稳定并逐年增长的现金流收入，再通过银行融资放大资产估值，形成良性循环，从而持续盈利，不断扩张自身的产业蓝图。万达集团商业地产开发模式模型如图1-3所示：

图1-3万达地产开发模式模型图

万达模式的成功不是一蹴而就的。从最初的单店模式发展到第二代的纯商业组合店模式再到第三代的城市综合体模式，万达集团不断加长产业半径、延伸发展商业地产产业链长度，通过提高了现有商业项目的投资回报率，培养出新的利润增长点，成为商业地产行业的领头企业。万达模式可以总结出如下特点：

（1）品牌影响力强，能主动选址

万达的城市综合体一般会在三个地点进行选址：一是作为经济新增长点的城市副中心，该地点人口密度较大，人群消费能力强，适合城市综合体的发展，如上海五角场万达等；二是城市的新开发区，该地城市再造能力强，拥有很大的发展前景，如宁波鄞州区等；三是城市的新兴商圈，该地人流量大，人流共享可以促进商业地产的发展，如北京的CBD万达商业广场。

（2）低价拿地

万达的土地一般是通过与地方政府洽谈，以招商的方式获得的。这种拿地方式与通过并购获得土地使用权相比，价格更为低廉，不但可为万达集团减少成本支出，也利于商业地产项目的后续销售，为万达模式的成功提供了不小的助力。

（3）可复制可掌控的主力店生态

主力店对商业地产项目的经营十分重要，万达集团就在主力店的运营模式上进行创新。其通过与国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议，共同选址、约定信息共享等双方权利和义务使其主力店快速占领市场，进一步带动整体项目的发展经营。

（4）快进快出，高资本周转率

万达集团每年平均有15个以上的大型商业地产项目开业，快速开发、快速销售为万达集团的资金链条永动提供了保证。高资本周转率是万达集团持续发展扩张的前提。如今万达地产开始了从产业资产到金融资本的过渡，金融资本将在未来万达模式中占据越来越重要的地位。

综上所述，万达地产的开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制，万达在资产引导与资本引导中找到适合自己发展的平衡位置，通过快进快出，不断复刻自己的成功模式与经验，实现企业的长久获利。

2。凯德模式

与万达集团在产业资产与金融资本中寻求平衡的中庸之道不同，凯德模式更加注重金融资本带来的力量。凯德模式是纯粹的金融模式，资本是凯德集团运作的核心。凯德集团与REITS接轨，走国际化道路，让私募基金为商业地产项目开发提供资金支持，待物业成熟后，私募基金则向REITS输送项目同时退出。凯德集团通过基金金融平台与资产管理平台去支持写字楼、购物中心等商业地产开发平台的经营运作，以资本引领资产，实现商业地产的全产业链开发。凯德集团的开发模式模型如图1-4所示：

图1-4凯德地产开发模式模型图