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第1章 商业地产行业发展趋势（第4页）

凯德集团是新加坡嘉德置地集团在中国的全资子公司，所凯德的金融开发模式也被认为“新加坡模式”。从2003年开始至今，凯德集团先后成立了“凯德置地中国住宅基金”、“凯德中国发展基金”等私募基金，用于中国主要城市的中高档住宅房地产项目与商业地产项目开发。目前凯德集团旗下共拥有六支房地产投资信托（REITS）和17支私募基金，强大的私募基金支持免去了凯德地产的金融开发模式的后顾之忧。

凯德集团作为金融地产的代表，其战略的核心开发环节有三：搭建金融平台并建立投资回报导向的开发模式；提升以回报和风险管理为中心的资产管理能力；提前规划资产退出通道。此三环节的环环相扣与密切配合，让凯德地产不断积累财富，不断扩张业务范围。

3。华润模式

华润模式与以上两种商业地产开发模式存在本质上的区别。在华润集团的开发模式中，开发商处于主导地位，金融资本处于从属地位，商业项目的开发运营全部由地产开发商自行运作。华润集团拥有强势的集团背景，通过企业自身财力完成商业地产项目的初始投入，通再过银行、债券融资平台获得贷款进行项目的后续开发，再将商业地产产品通过预售的形式快速销售，回笼资金，从而继续投入到新项目的开发中。华润集团建造城市综合体，加强自身商业地产产品的竞争力，吸引大量投资者进行投资，以保证资金链条的运转。华润商业地产开发模式模型如图1-5所示：

图1-5华润地产开发模式模型图

华润置地之所以能够坚持走开发商主导的商业地产开发道路，是因为其商业地产产品能够快速销售，快速回款，从而保证其后续项目开发资金的来源。而其项目能够快速销售的原因除去项目本身具有一定的优势外，还包括其采用了的先进的租售结合销售模式。

（1）项目优势

华润置地的商业项目具有清晰的产品线，按其辐射区域可分为以万象城为代表的“城市综合体”、以五彩城为代表的“区域商业中心”和以PLUS365商业中心为代表的“邻里中心”。不同规模与形态的商业项目可以满足不同地区与不同消费人群的需求，帮助华润置地实现业务范围全覆盖与产业利润的最大化。

（2）销售模式优势

在销售策略上，华润置地采取“以返租的形式销售产权商铺”，从而快速回笼资金。售后返租是地产开发商采取的常见销售手段，它将商业项目分割成众多小面积的产权商铺，分别出售给不同的投资人。大商铺的分割让更多的中小投资人有能力进行投资，增加了商业项目的目标人群，降低了开发商的销售压力。

华润置地以开发商为主导，以金融资本为辅助，建造具有市场竞争力的商业地产项目，并通过销售与租赁并行的销售模式快速完成商业项目的销售，快速回笼资金，从而投入再生产，保证企业的运营。

4。阳光模式

在华润模式中，金融资本并未起到太大的作用。而阳光地产与华润置地不同，金融资本在阳光模式中起到了至关重要的作用。阳关集团引入大量中小投资机构，聚小成多，拥有了足以支持其长线运作的金融资本，再通过资产管理平台进行大资产管理，充分运用金融的力量，完成产业资产的长线开发销售，从而在存量市场中占据一席之地。阳光地产的商业地产开发模式如图1-6所示：

图1-6阳光地产开发模式模型图

阳光地产集团引入“小微金融”理念，与小型和微型投资机构建立合作关系，让大量微小投资机构为其商业地产项目项目投入资金，获得了私募基金的新的方式与新渠道。有了金融资本为商业地产项目的开发提供动力与保障，阳光集团就可以将大量的精力投入到商业地产存量市场的竞争中。阳光地产建造购物中心、商业酒店以及商业写字楼等各种商业地产项目，并且因地制宜，根据不同地区的消费能力与消费条件规划不同规模类型的商业地产项目的地理位置，为商业项目良好的经营成效提供了保证。

万达模式、凯德模式、华润模式与阳光模式是中国目前最为典型的商业地产开发模式。不同模式各有其特点与利弊，而四种模式间最主要的区别就是——产业资产与资本资本主导地位的不同。在全球范围内，同样以模式主导者作为衡量指标，可以将房地产的开发模式分为“香港模式”与“美国模式”。

1。4国际商业地产的两大开发模式

在中国，商业地产开发市场属于发展时间相对较短的新兴市场，而在全球范围内，商业地产开发却拥有着悠久的历史。同中国房地产行业的总体开发模式一样，国内商业地产开发模式也正在经历了从开发商主导的“香港模式”到金融引领的“美国模式”的过渡，开发模式的变化使得中国的商业地产开发商重新排位，并让中国房地产市重获新生，从没落的“黄金时代”走向“白银时代”。其模型如图1-7所示：

图1-7商业地产两种开发模式图

1。香港模式

香港模式是早期的商业地产开发模式，该模式要求从买地、建造到销售、管理全部由一家房产开发公司完成，是一种全程的开发模式。华润置地的开发模式就是典型的香港模式，目前中国绝大多数企业的开发模式都属于香港模式范畴，包括万科、金地等国内的一流房产公司都是通过香港模式完成了其原始资本的积累，实现了业务的全国扩张。

“香港模式”产生于香港特殊的背景，当时的香港政府与大开发商高度垄断土地。政府通过土地维持其财政经营，大开发商通过垄断土地市场，抬高房价，将经济压力与风险转嫁给消费者。香港模式起源于中国香港，之后在日本、新加坡等地区大获成功，很快成为早期全球商业地产开发商的范本开发模式。

（1）特点

香港模式的一大特点是——以开发商为中心。此模式下的地产运作全部由开发商指导，从买地、建造到销售、管理全部由开发商自行承办。自行运作对开发商的资金回笼能力要求很高，所以香港模式崇尚“杜邦模型”，讲求“快进快出”。杜邦模型的计算公式是“资产收益率=纯利润率*总资产周转率”，总资产的周转率直接决定商业地产开发商的收益，所以开发商必须快速建造，快速销售回笼资金，提高总资产周转率，才能获得资产收益，从而长久持续经营获利。

香港模式的第二大特点是——其资金几乎全部来自于贷款。香港模式虽对要求商业地产开发商具备很强的资金回笼能力，但其初始资金的门槛却不高。大多香港模式开发商都是通过银行贷款和投资者的个人抵押贷款进行后续商业地产开发的。这同样要求开发商能够“快进快出”，能够保证资金链条的永动性。

（2）发展

香港模式在早期的商业地产开发市场占据主导地位，开发商独自完成项目，可以获得最大化的利润，大多早期商业地产开发商都是依靠香港模式完成了自身原始资本的积累。早期的商业地产市场需求大于供给，“有房子就有市场”是所有地产开发商的共识。供小于求促成了商业地产的“黄金时代”，开发商只要做好前期规划，买地建房就极大地可能获得丰厚的收益。商业地产市场成为一块可口的蛋糕，引得大批企业蜂拥涌入，想要在商业地产盛宴中分一杯羹。

但大批企业的进入必然导致市场资源的短缺，建造的商铺房屋不断增加，但能够有能力支付购买商业地产产品的投资者却数量有限，商业地产市场慢慢开始由“增量市场”转变到“存量市场”。商业地产的黄金时代一去不复返，供过于求的现状加大了商铺销售的难度，使地产开发商回笼资金的速度不断降低，资金链条受到严重的拷问。地产开发商若想求得生存与扭转局面，就必须解决资金问题，开发模式的变革成为商业地产开发商的新出路。

2。美国模式

香港模式的颓败让美国模式进入中国地产开放商的视线。美国模式的出现打破了开发商引领地产运营的格局，让开放商处于从属地位，使“金融”成为商业地产全新的生命力。美国模式是指商业地产运作从资金到开发规划，再到设计建造以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成的一种开发模式，其资金的来源也从单一的贷款来源变为更广范的社会来源。

（1）特点

美国模式的一大特点是——以金融为核心。在该模式中地产开发建造商与中介管理机构仅属于其配套环节，占据运营主导者地位的是投资商及房地产信托基金。美国模式的资金来源与香港模式相比更为广泛，通常情况下，美国模式的商业地产资金大部分来源于社会大众自己，约占总资金比重的70%左右（35%为大众退休金，35%为不动产基金），小部分来源于银行资金，约占总资金比重的15%左右。

美国模式的第二大特点是——专业化分工。美国模式具有一条横向价值链，此价值链下资本与基金占据主导位置，开发商、中介管理运营商、建筑商以及其他环节围绕整个价值链运作，各个环节进行专业化分工，通过完成各自任务来获取盈利。

（2）发展

美国模式更注重商业地产的持久经营，以获得长期持久的回报。开发商不再急于销售，不需要追求“会进快出”，可以将更多的精力放在“存量市场”的开发上。该模式的兴起不但拓宽了商业地产开发商的资金来源，很大程度上降低了开发商的销售压力，也通过全民参与化解了资金高度集中带来的风险，使商业地产市场更加容易抵御由经济周期带来的危险。

商业地产的存量连年涨高，地产发展即将进入瓶颈期，中国商业地产的黄金时代已经过去。香港模式已俨然不再适合当今商业地产市场的发展。存量市场的开发成为当今商业地产商的首要任务，美国模式将金融融入资产，让金融带动资产，给予了商业地产更为鲜活的血液，更适合现代商业地产的发展。

包括商业地产在内的中国房地产市场正在开始由香港模式到美国模式的转型，其黄金时代虽已然一去不复返，但仍将存在长期的发展机遇和巨大发展的想象空间，因此，包括商业地产在内的中国房地产的白银时代即将到来，各路地产开发商也在变革中做好了大展拳脚的准备。