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第2章 商业地产的主阵地社区商业（第5页）

2。5社区商业存在的问题及其原因

商业地产经过前十年的野蛮成长，现在进入了调整阶段，没有清晰盈利模式和没有解决后期经营问题的企业，都会就此止步。总结一下现状，我们觉得以下几个问题是比较突出的：

1。被动持有

商铺销售盲目乐观，内街和二三楼无人问津，结果是剩余商铺的分散被动持有。

2。招商困难

除沿街商铺可以出租，其它铺位几年内很难全面招商。

3。惨淡经营

终于开业了，空铺越开越多，租金越收越少。

4。面目全非

商铺配套功能和经营要求大相径庭，无法实现预先的项目定位。

当然制约社区商业发展的问题远远不止以上四种，社区商业存在先天不足、拔苗助长式的操作方式以及杀猪式销售带来的后果等众多问题都是当前社区商业不可忽视的重要问题。

5。社区商业存在先天不足

我们从字面上就能够看出来，社区商业是主要为社区居民服务的商业，但是由于很多社区商业的先天不足导致其很难良性运作，比如，相关规定社区底商是不能做餐饮的，因为有油烟；

6。拔苗助长式的操作方式

我们都知道发展商业地产一定要遵循发展规律，社区商业也不例外，有很多开发商在操作社区商业的时候，只有一个要求，那就是打造出“高档”的商业，只要能够帮助他们完成“高档”，免租金、贴装修这些要求都可以满足你，但是他们忽略了商家要得不仅仅是这些，商家更想要赚钱。

7。杀猪式销售带来的后果

开发商先制造出声势打出好的概念，将商铺高价卖给投资者，然后这些投资者再进行出租。正常情况下如果商铺总量大，这种操作没什么不良影响，但是错就错在开发商由于售价过高，严重透支了投资者的未来回报率，导致投资者为了达到理想中的投资回报，只能将租金提高，结果就形成了“租金变高，商家不肯，租金变低，业主不肯”的恶性循环。

当然，发现问题并不是我们的最终目的，我们最终要做的是正确的解决问题，而想要解决问题，我们就必须要找出引发这些问题的根本原因。分析问题背后的原因，我们认为主要是因为四个错位，具体阐述如下：

1。企业战略和盈利模式的错位

式企业战略决定着商业地产领域的发展规划。2014年和2015年很多企业受到万达成功的影响，决定大规模发展商业地产，但在盈利模的选择上，还是过分倚重单铺销售回笼资金的模式，这几年往往举步维艰。而个别国有大企业，凭借制度优势，尝试了多种融资模式，一定程度解决了商业地产开发的资金压力。盈利模式的创新是解决战略落地的出路。

2。盈利模式和商业定位的错位

从持有型物业理论上来讲，可以尝试各种商业定位的产品，但是对于租售结合型，我们建议还是重点考虑社区型商业。都市型购物中心，投资规模大，投资风险高，当然一旦做好回报也很高。

我们建议，一般没有很好盈利模式和后期强大经营能力的企业，不要轻易尝试。对于一般的住宅开发商，在拿地时被政府强压的商业开发指标，建议以临街商业街为主，作为邻里配套商业，商铺也基本可以实现销售。指标过大，可以考虑租售结合的街镇型购物中心，通过部分销售，实现现金流的基本平衡，持有物业长期经营。

3。商业定位和市场需求的错位

这一点比较好理解，商业体的定位按照企业的主观喜好，或者机械的简单复制，就会造成和市场需求的不匹配，招商和经营自然遭遇困难，后期要付出巨大的调整成本。

4。产品设计和商业定位的错位

这一点主要讲建筑设计的“硬件”和商业定位的“软件”不匹配，产生偏差。譬如，邻里商业主要是特色餐饮，建筑却不满足餐饮的面积要求和几点要求，商铺条件只能做零售，商业自然也做不起来。还有一个普遍的现象，商业定位是社区型的，建筑却按照都市型的设计，最后算不过来帐，投资收益很差。

事实上，除了以上这些原因，国内商业地产市场出现的“跟风”现象也是一大弊端。在经济迅速发展的今天，开发商们不求创新只求快，陷入了“火什么干什么，干什么死什么”的恶性循环。比如以前说综合体好，然后一大批开发商没头没脑地全都跟风开发综合体，结果出现了“招商难”和“闭店潮”；然后又说写字楼好，不论城市大小到处都是写字楼，就有了“高库存”和“高空置率”；现在说社区商业有很大的前景，开发商们又一窝蜂的冲了进去，未来尚不可知。在这里提醒广大的开发商朋友们，在做决定之前应该仔细思考，社区商业到底应该怎么做，不要盲目跟风。

相对于近几年城市和经济的发展，中国的社区商业发展较为落后，但是社区商业的发展滞后是市场问题，还是需要市场来解决。现在的社区商业还没有一个比较标准化、规模化的东西出来，开发商们也都是摸着石头过河，社区商业的发展处于一个比较尴尬的地位。

对于如何解决这些问题，我们认为最根本的方法就是创新，近几年来已经涌现了不少新的业态，社区商业的发展出现了一个较为良好的态势。举一个最寻常的例子——买水果。我们以前买水果需要去路边摊或者农贸市场，但是现在标准化的水果超市随处可见，说明社区商业在往好的方向发展，我们要做的就是辅助社区商业继续发展。

虽然社区商业目前存在着诸多问题，但是对于社区商业的未来发展，我们有很大的信心。近两年来社区商业的发展与时俱进，很多开发商都在积极布局“互联网+”，以O2O和大数据引导社区商业。只要我们坚持不断创新，及时总结经验教训，社区商业的未来必定是一片大好。