20小说网

第3章 主要盈利模式和开发流程（第5页）

哥伦布模式中，关于前期招商有两条原则是我们一直坚持的：

（1）社区商业的定位

社区商业投资风险偏小，当然收益也不高。租售结合型的商业地产开发模式，背后有太多当下的无奈选择，采用低风险路线是较为明智的选择。

（2）商业规划先于建筑规划

需要说明一点：商业先于建筑。不是要强调定制，而是要求建筑规划对商业而言，要做到“懂你说的，懂你没说的”，所以让商业先说，它是最终的使用者。

在前文提到的销售方法中，其实有一些问题需要引起重视：为什么要业主放弃5年的收益权？培育时间是否太长？3年行不行？其实这里涉及的是招商问题。一般零售商家签约的年限是2-3年，但好的品牌和大部分餐饮都要求至少5年签约期。我们希望第一个签约期不要超过培育期，这样不容易出现业主因为不满意租金而和商家产生租赁违约的事件。这也就是我们说的招商政策和销售政策相匹配。

项目提前一年半开始招商，提前半年多开始进入营运筹备期了。除了正常筹备外，营运提前介入还有两个重要的功能，一是督查招商和工程的进度和质量，二是管理商家进场装修的进度和质量。

在经营期，哥伦布商业会向商家收取两笔费：租金和商业管理费。租金是交给业主的投资回报，商业管理费是管理公司的管理成本，包括：商业管理人员费用、招商费用、企划推广费用、物业管理费用等等，这里面不包括商家直接发生的水电、空调等经营成本方面的费用。

5。融资渠道

哥伦布模式在实践中，成功地使用了带租约销售、部分整体销售和银行经营性物业贷等融资方法，以下逐一介绍：

（1）带租约销售

带租约销售指的是不出售地理位置好的街区商铺，而是租给肯德基、必胜客等知名连锁品牌。租期一般都超过十年，收取租金的方式为店铺销售额扣点提成。待开业后，这样的商铺带租约销售，后期的租金效益是有想象空间的。

带租约销售一般要注意以下两点情况：

①优先购买权问题

承租人具有优先购买权，出租人出卖房屋时，承租人在同等的条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。承租人想要行使优先购买权，还必须符合以下条件：承租人必须是合法的承租人；承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时；出租人出卖租赁房屋，必须及时通知承租人；承租人仅仅在同等条件下享有优先购买权；承租人应该在合理期限内行使优先购买权。

②买卖不破租赁的原则

在带租约销售的过程中，也必须要保证承租人的利益。

只要掌握了这两条原则，带租约销售就不会出现太多没必要的问题，保证了销售行为顺利进行。

（2）部分整体销售

这种销售模式对一些大的商铺来说，在价格方面拥有较大的吸引力，一些餐饮和娱乐类商家就会购买，因为租金对他们也是最大的固定成本。如果折旧比租金低，企业现金充裕，他们也会选择购买。

银行经营性物业贷：基本前提是物业租金收入保持稳定，同时物业产业是完整的，卖散了就不值钱了，所以我们一直强调要主动持有，不要被动持有。

银行经营性物业贷具有四项优势：

①贷款用途灵活

此贷款方式存在房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可同于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金；

②还款期限长

普通的抵押贷款，贷款期限一般为1年，企业面临的还款压力大。而银行经营性物业贷一般为10年，企业可获得长期的稳定资金；

③还款方式灵活

为了减轻企业财务管理费用，我们采用的是每年用租金还本付息；

④操作简单，解决企业融资难的问题

这个贷款方式主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，即贷款第一还款来源和第二还款来源，只要满足这两点就可以操作银行经营性物业贷。

哥伦布商业现在也会和基金合作，对项目整体收购，当然，适合的项目还是很少的。原因有二：

①城市级别现在还是二级城市以上，因为这些城市的长期发展是可以预期的，租金提升和物业升值是大概率事件；

②售价必须合理，和租金增长水平挂钩。这就像收购一个企业一样，主要是看所在行业发展趋势和企业自身盈利能力。

哥伦布商业收购项目时一般是股权交易，所以商业项目最好是单独在一个干净的壳公司里，物业买卖的税收现阶段还是非常高的，这就要求开发商在项目前期就要筹划好（如图3-8所示）。

图3-8模式分解详解

“哥伦布”模式的成功已经引起了商业地产界的强烈关注。早在2013年，中国购物中心联盟就和“哥伦布商业”在全商业地产行业共同发布了行业公约，向全国的开发商倡导统一经营管理租售结合型商铺。