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第4章 招商策划与商业定位（第15页）

（1）销售额反推法

销售额反推法是根据客流量预估、消费频率、客单价等因素预估店铺销售额，再通过租金成本率反推商户能够承受的租金水平。销售额反推法依据的公式是租金成本率=（管理费+租金）÷营业额。各业态租金成本率一般值如下表所示：

业种

租金成本率-行业参考值

零售

男女装

15%-25%

运动休闲

12%-20%

配套类

15%-30%

餐饮

特色小吃、快餐

8%-20%

特色餐饮

10%-15%

甜品奶茶、面包

15%-30%

休闲娱乐

影院

12%-15%

表4-18各业态租金成本率一般值

（2）市场比较法

这种方法是根据周边竞争对手的现有市场租金水平，通过多种因素比对修正，从而推导出本商铺的商户租金水平。

2。租期

租期是购物中心的重要指标，与租赁面积和租赁价格相比，租期是最重要的。如果租期较短，可以根据项目发展的现况和市场的要求，对业态、品牌、租金进行快速的调整；如果租期较长，调整的难度相对较大，调整的代价也很大。剔除所有主力店后的加权平均租期值的计算公式如下：

其中，I=单个商铺面积*租期；

一般加权平均值在4-6之间是比较良好的租期时间。

3。租金增长率

（1）租金增长率制定原则

①递增率通常与租期相结合，一个租期结束后，租金递增幅度较大；

②主力店商户一般租期长，递增率较低；

③零售类商户一般租期短，承租能力高，递增率较高；

④强势品牌商户议价能力强，递增率一般偏低。

（2）各业态租金增长率的一般规律（如表4-19所示）：

业态

业种

合约年限

租金方式