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第4章 招商策划与商业定位（第14页）

4。主力店定制化

主力店对建筑体的结构有着较为特殊的要求，也是整个项目的招商核心。在选址时，主力店比较喜欢在意向性项目规划建设初期，就与开发商进行沟通、交流、表达自己的需求。从规划建设初期就进行深度合作，能够减少对建筑体的改造，从而节约成本。

社区型购物中心一般主力的工程条件（如表4-17所示）：

主力店

面积（㎡）

层高

工程条件

超市

一般8000-20000

一般梁下净高需满足4。5m

楼板载荷：卖场区≥750kgm2，生鲜加工区≥1000kgm2。

柱网间距：最低柱网间距不低于8。0m×8。0m。

供配电：提供电容量3500-5500KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表

电影院

一般3000-6000

普通厅层高10m，巨幕及IMAX15-18m

楼板载荷：观众厅不小于350kgm2，放映厅不小于400kgm2，空调设备室500公斤平方米。

供配电：提供电容量不低于500KVA变电设备，标准不低于75千伏银幕，双路供电方式，三相五线380V220V、50Hz，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙。应急电力要求300千伏

儿童游乐

一般800-2000

一般满足5m层高即可

楼板载荷：450kgm2。

柱网间距：大于8m×8m。

供配电：提供电容量200KVA变电设备，三相五线380V220V、50Hz，安装不小于400A空气开关于业主总电柜，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表

表4-17社区型购物中心一般主力的工程条件

5。品牌选择紧扣主题

（1）符合定位主题

选择符合购物中心主题定位的品牌，才能切合目标消费群体的消费需求，才能取得期望中的成果。不同的品牌，其目标客群、客单价都不相同，即使客单价相同，目标客群也有所不同。一定要找准符合主题定位的品牌，才不会背道相驰。

例如：时尚休闲购物中心男装的选择以时尚为主：应引入SCOFIELD、HAZZYS、速写、TRENDIANO等男装品牌；传统百货男装的选择以传统商务装为主：应引入七匹狼、利郎、劲霸、九牧王等男装品牌。

（2）客单价符合目标客群需求

客单价高低会直接影响到消费者的选择，客单太高或太低，都会影响到客流和租金坪效。招商策划阶段应重点关注品牌客单价，只有这样才能制定出正确的招商方向（如图4-7所示）。

图4-7招商阶段应注重对品牌客单价的关注

6。业种组合注重关联性

同一楼层针对相似的消费群体，会将这类群体喜爱的商品集中安置在一个区域，已达到客流与销售的转化率最大化的目的。例如在规划儿童业态时可以补充SPA、家居家饰类、美容等年轻妈妈们经常光顾的业态；在电影院周边则可以安置甜品、休闲餐厅、电玩等业态（如图4-8所示）。

图4-8业种组合应注重关联性

品牌落位是商业项目的进一步落实，对商业项目具有非常重要的意义。想要将品牌落位工作做好，就要对丰富的业态业种、合理的商家数量、合理的铺位面积、主力店定制化、品牌选择紧扣主题、业种组合注重关联性进行综合考虑。

4。8制定租赁决策文件

在招商完成之后，接下来就要制定租赁决策文件，这里面也有着很大的学问：

1。起始租金制定方法