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第4章 招商策划与商业定位（第6页）

S2（万㎡）

差值

384

25%

96

1。0

96

319

-223

542

-446

表4-8渗透率1。0情况下的商业体量对比分析

备注：2014年底，无锡常驻人口数量384万人，S1代表已开业商业体量，S2代表包含未开项目在内的全部商业体量

从以上分析结果可以看出，无锡城市综合体商业存在严重过剩的现象，超出了无锡市主城区人口所能承载的范围。

在渗透率为0。3的情况下，无锡市主城区商业市场容量是319万㎡，这个容量基本与目前市场上已开业项目的总体量相当。我们知道，渗透率0。3是城市综合体商业的生死线，低于0。3城市综合体商业则面临着客流不足和关店风险。由此可见，无锡市商业总量超出了无锡市主城区人口数量的需求，存在供大于求的现象。同时，这个数据也可以对目前无锡市诸多知名城市综合体商业存在商户撤柜、退租、关店等现象做出合理的解释——客流量不足是根本原因。

渗透率为0。5-0。8时，表示城市综合体商业人流量的良好，相对应的商业市场容量为120万㎡-196万㎡之间，目前无锡市已开业的商业总体量已大大超过这个范围，超过约127万㎡-199万㎡。从这组数据可以看出，无锡市当前的商业市场过剩现象已非常的严重。

（2）单位销售坪效

单位销售坪效是指单位平米商业面积每年的销售额，这一指标是城市综合体商业发展的必要条件。只有达到一定的销售额，商户才有能力支付租金，开发商、运营商才能获得收益（如表4-9所示）。

数值

评价

3000元以下

不合格，无法生存

3000-5000元

经营一般

5000-10000元

经营良好

10000-15000元

经营较好

15000元以上

经营优秀

表4-9单位销售坪效指标

单位销售评效数值的大小，即受到客流渗透率（客流量）大小的影响，又受到收入水平和消费水平的影响。因此该指标能有效的反映出在人口数量和消费水平一定的情况下，城市综合体商业是否存在市场机会，是够存在饱和、过剩等问题。

以一个二线城市5万㎡的购物中心为例，达到及格销售指标（5000元㎡年）的客流时，商场年销售额：5000元㎡年×5万㎡=2。5亿元；消费客单价按60元人次计；每天的有效客流=2。5亿元÷365÷60元人次=11415人次。

发展商业地产的前提就是了解该城市的商业容量和未来是否具有发展机遇，如果开发商没有对这些进行了解就盲目的进行开发，势必会走向失败。

4。4社区型购物中心的选址

社区商业作为目前开发商们最为看好的一种商业类型，其购物中心自然也对开发商们充满了**力。开发社区型购物中心的第一步就是研究其选址。

这两年由于住宅地产受宏观调控的制约，使大量的开发资金涌进了商业地产，目前全国有超过6000个购物中心项目，几乎每个城市都有几个甚至几十个购物中心项目在同时开工建设。但其实很多地块并不适合做购物中心，在加上国内开发购物中心专业的团队较少，而且绝大部门开发的项目都是社区型购物中心，更是加大了项目的潜在风险。可以说，未来这些项目中的绝大部分都难以顺利经营运转。

从本质上来说，这种现象是由于商业地块的供求关系改变了、需求量变大了、供给量不够，导致商业地块价格水涨船高，而且不容易流拍，政府自然更加愿意推商业地块。即使许多地块不适合做商业，政府也把它当商业地块推出来。这种现象对于资金实力往往并不雄厚的社区型购物中心开发商来说，就像是面对了一座埋满地雷的金山，**很大，但也杀机重重。

那么，如何来进行社区型购物中心的正确选址，从而降低项目风险呢？