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第4章 招商策划与商业定位（第10页）

表4-11儿童业态分析

3。提款机——百货零售

百货零售业态是根据周边等级城市、项目区位、周边的消费能力，定位的零售品牌级数和业态组合进行主题定位的，能够享受多主力店创造的人流，实现大量的销售，取得较大的收益。

（1）品牌丰富度

百货公司需要有200-400个品牌，而购物中心依靠品牌集合店增加商品的丰富度；

目标客群一致定位，70、80、90后等不同年龄层；

（3）品牌档次

一般分为中档偏时尚、中档、低档。

在了解了哥伦布社区型购物中心商业定位的三“机”论后，让我们以福建晋江为例，看看该地如何进行社区型购物中心的业态配比规划。

城市：全国排名前五的百强县；

人口：因制造运动鞋行业的兴起，大量外来人口流入；

文化：鲜明的闽南文化、南洋华侨文化以及海峡文化；

项目区域：城市新城区，紧邻市民公园；

商业竞争：处于城市新兴商圈，周边2两公里范围内商业竞争激烈，竞争对手有万达广场、宝龙城市广场；

主题定位：闽南风情商业街；

商品：以符合周边居民消费习惯的大排档餐饮和休闲娱乐为主，档次大众化，符合目标客群；

建筑硬件：开放式的商业街区，建筑外立面以传统闽南建筑为主，在景观标识系统的设计上紧扣华侨文化与海峡文化，使建筑硬件更好的衬托商品本质；

运营管理：经常举办美食节、华侨相亲会等活动以及布置母婴室、残疾人通道、wifi等人性化设施来体现主题定位，以更好的服务商品。

战略定位和配比如图4-6所示：

图4-6战略定位&战略配称

4。7社区型购物中心的品牌落位

在商业地产中，看得见的是物业条件和招商行为，看不见的是定位和业态规划。这是很多项目缺少灵魂，最终走向失败的原因。而定位的关键就是品牌落位。进行品牌落位时应注意以下几点：

1。丰富的业态业种

丰富的品类规划不仅能够实现快速旺场的目的，改变当地的生活方式和消费观念，还能够保持整体租金的稳定增长。例如在购物中心规划女士类主题业态时，就要保证品类尽可能的丰富：女士零售类的集合店、女装、女鞋、食品以及关于女士体验类的游乐场所、艺术、运动等都最好全有，这些都可以有效增强整个购物中心的体验感。

（1）业态分类：卖场与专业店、百货零售（如表4-12所示）：

一级科目

二级科目

一级科目

二级科目

卖场与专业集合店

综合超市

百货零售

流行服饰

百货

男女鞋包

家居卖场

黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜

电器卖场

家居用品