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第5章 设计管理（第2页）

（4）商业街设计

一是设计建筑整体结构时，要注意建外观筑轮廓美观，以引人注目，提升客流量；楼梯、扶手、休息区座椅等细部的设计要舒适，以创造贴心消费环境；二是要对建筑空间进行限定，对其长、宽、高等进行合理设计，突出商业街整体舒适感，并要留足休闲娱乐空间。

总而言之，商业建筑与住宅建筑和工业建筑之间区别很大。在商业建筑设计中，既要宏观考虑建筑的整体功能，还要微观考虑建筑的细节内容，并要考虑建筑在城市中的位置和影响，要以切实服务于消费者为出发点，使商业建筑的功能和价值最大化。

5。2商业建筑设计管理理念

正确的理念决定行为结果的正确性。商业建筑主要涉及到商家、消费者和商业经营。商家的要求是建筑的工具性价值，即性能如何。消费者青睐的是建筑的公共空间价值，即氛围优劣。商业经营需要的是建筑交易平台价值，即流量大小。因此商业建筑的核心价值是性能、氛围和流量。在商业建筑设计中，只有准确定位其核心价值，才能正确树立设计理念。

1。商业建筑设计理念

为了清晰明了地阐述商业建筑设计理念，我们将其分为三个方面内容（如图5-3所示）：

图5-3商业建筑设计理念

（1）商业建筑性能

商业建筑性能体现在满足商业经营的功能需求，如空间需求、设施需求、展示需求和成本需求等。但满足需求不能一概而论，因为商业年年变，而建筑可能百年不变，因此，商业建筑性能的核心价值所在是多功能性，即满足多种使用需求，从而需要弹性设计来实现其多功能性。

（2）商业建筑氛围

因商业建筑氛围是由建筑内外环境的情调和气氛所决定，所以不能只建造一个华丽的空间，而是需要营造一个令人心怡的情感空间。而情感空间的营造需要核心主题，满足人们情感需求的方式是文化、艺术和生态等人文关怀，这些方面成为时下的主题方向。要把商业建筑打造成消费者家庭、工作以外的生活空间，购物氛围固然重要，但休闲娱乐、文化艺术氛围更重要。

（3）商业建筑流量

商业建筑流量是指人流、车流和物流的大小。其中人流占主导地位，不仅人流量要大，要顺畅地流动起来，还要让人流沉淀下来。流动性大小取决于动线设计，沉淀性强弱取决于节点空间设计。建筑总体动线设计要简单流畅，而具体人流动线设计不仅要考虑建筑本身，还要结合商业业态业种、铺位分布和空间氛围实际情况，进行综合考虑，其中重点是主力店和次主力店布局，要具有指示牌效应，能指引顾客按人流动线自然流动。建筑的节点空间要具有水库效应，能汇聚人流。

在商业建筑设计中，把握好性能、氛围和人流是关键，三者各自的重要程度应视具体项目而论，不能简单判断，但商业建筑的性能就其建筑本身来说性能是基础。

2。商业建筑设计理论

理想商业建筑，需要理论先行。商业建筑和住宅建筑之间的差别很大，在对建筑物的使用功能、使用需求变化和满足人们生活习惯等方面，二者的要求有所不同，因而设计管理理念也不同，需要通过相关理论分析，确立正确的商业建筑设计理论。我们试图通过以下三个代表性理论（如图5-4所示）进行具体阐述：

图5-4商业建筑设计三个理论

（1）出租车理论

如果把住宅地产比作私家车，商业地产就是出租车。

私家车是直接卖给消费者的，所以车子从几万元到几百万元的都有，发动机排量也从1。4到6。0以上都有，品类繁多的种类，适合不同的消费需求。

但是出租车的品类就少得多，按大、中、小城市排序，车子也越来越便宜，当然，在北京、上海，也就是现代和桑塔纳这一类的车做出租车，我们都知道，这是由起步价和每单消费金额决定的。因为出租车是经营工具，不是直接消费品，生产厂家为了降低成本，都是为出租车业务定制的，减掉了一切出租车业务不需要的功能，发动机也控制在1。4-1。6左右。

商业建筑就像出租车，不是给投资者直接使用的，而是出租给商户获得投资收益。

三星酒店是每晚300元左右的收费，建筑和内部设施设备也一定与之相匹配，如果是三星酒店的消费水平，配以五星级酒店的硬件设施，那这个项目一定投资收益很差，甚至项目失败。

社区购物中心是赢利能力一般、风险也较低的投资产品，硬件投入成本一定要和租金收入水平相匹配。如果经营的是社区商业的内容，然而建筑却是都市商业的标准，如此投入就会大大增加，开业后高昂的营运成本也会严重降低利润收入，最后大大降低投资回报率。

所以商业建筑在设计时，首先必须考虑投资回报率和使用成本。

（2）弹性理论

在开发企业中，一直有这样一个现象：在项目开发初期，设计部从设计院拿来了平面方案后，就会要求招商部门审核，把业态落上去，即哪里是零售，哪里是餐饮，哪里是娱乐。招商部门是按照当时和客户的洽谈进度进行业态落位。但是，设计部门会发现，不超过半年，招商部门就会较大幅度地调整业态，设计部和招商部也不断埋怨到开业，造成工程建设上不同程度的损失。那么，问题究竟出在哪里呢？

设计阶段一般离开业还有两年的时间，这个时候要完全把业态、业种定下来，要求今后两年中不变是不现实的，即使开业后每年要还有15-20%的铺位调整率。因此说，设计要充分考虑这种变化。

所以，在前期我们要求，除了大卖场、电影院、儿童游乐场和冰场等对建筑要求非常特殊的业态必须定制外，其它的商铺功能必须基本满足业态变化的需求。

我们还是拿汽车来举例子。想必一开始的汽车驾驶员身高都必须差不多，因为那时的汽车座位不能调节，个子太高坐不下去，个子太矮踩不到刹车；后来，座椅是可以前后上下调节的，不光是座椅，与驾驶相关的方向盘、后视镜等一切设备都是可以调节的，以适应不同身材的人驾驶。

商业建筑也是如此，只有建筑能不断适应商业变化的需求，才会不断增值。很多老的百货公司大楼，就是因为消防、机电等方面的制约，不能向购物中心化改造，导致商业越做越差，艰难维持甚至倒闭。

建筑一百年，商业年年变。商业建筑呼唤使用功能的弹性设计。