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第5章 设计管理（第3页）

（3）街的理论

在人类没有发明空调以前，商业都是街区式布局的。唐朝的十里长安，北宋的开封清明上河图，明清的北京前门大街，民国的上海十里洋场，一直到法国的香榭丽大街，美国的第五大道，都是商业街的形式。

后来，有了中央空调和通风系统，商业便搬进了大型建筑物中。但是我们可以看到，现在流行的室内购物中心，从空间上来看，就是一条室内的街区，站在一楼可以抬头看到二楼、三楼的商户，阳光可以透过玻璃屋顶直接射到地面，每层街道上室外化的店面装修，随处可见的绿植，再加上恒温的空调，让顾客即使在严冬也仿佛在春天的街道上徜徉，满足了客户骨子里喜欢逛街的习惯。

另外，街区布局的商铺一般都比较规整，这样就可以通过模数关系的合并和分拆，来达到不同商户的面积要求和机电功能的变化。这就像房间里铺地砖，通过一块块相同尺寸的地砖，可铺装不同形状的房间。

通过上面三个理论的介绍，希望建筑设计师能理解到商业建筑和住宅建筑相比，具有完全不一样的出发点，不一样的要求，和不一样的基本手法，所以设计理论也不一样。

5。3产品化设计管理方法

化繁为简是处理复杂事物的良方。商业建筑设计是一个复杂的系统工程，仅设计单位就有十几家，如果没有产品化设计管理的支撑，在有限的时间里要完成全部设计图纸，无疑是盲人摸象。

1。产品化设计管理

根据商业建筑设计实际工作需要，本着简明系统的原则，我们把产品化设计管理分为四个部分（如表5-1所示）：

表5-1产品化设计管理

（1）需求分析

主要是归纳各业种商家的经营需求和商业公司管理需求。通过归纳总结，制订出详细的分专业交房标准。

（2）产品定义

产品是不断传承和创新的结果，产品定义是一个不断更新的动态过程。在交房标准的基础上，建立建筑、机电、商业视觉和成本的分专业模型。

（3）系统设计

系统设计是把商业语言翻译成建筑语言的过程。根据产品定义成果，编写设计师能读懂的分项设计任务书。

（4）集成管理

在产品体系的指导下，管理各个设计单位的设计成果和设计进度，达到设计的正确、完整和统一。

目前国内一些开发商已经在进行产品化设计。包括万科的住宅地产系列、华润的商业地产系列、哥伦布的商业地产系列等。这些项目在采取产品化设计后，节省了建筑产品设计时间和建设时间，凸显出设计费用和建造费用相应降低的优越性。

2。商业建筑设计现存问题

只有发现问题，才能解决问题。目前国内的商业建筑设计行业存在诸多问题，商业建筑设计的产品化之路迫在眉睫。我们把问题归纳为以下四个方面（如图5-5所示）：

图5-5商业建筑设计现存问题图

（1）战略层面

一些开发商在操作商业地产项目时，依旧采用住宅项目通过销售盈利的陈旧模式，却不采用商业地产的众多新盈利模式。其实他们也能理清盈利模式，只是难以在实际商业定位和建筑中落实，就是心理明白，但说不清，致使盈利模式和建筑定位之间产生严重错位，无法实现真正盈利。

（2）战术层面

在做一些商业建筑时，传统的设计院因不懂统一销售与经营的实际要求，甚至把销售与经营看做一对矛盾，因此在设计时便出现两个极端。一个极端是，设计中仅注重建筑的美观及经营要求，忽略销售方面的要求，把建筑设计得美轮美奂，销售却一败涂地；另一个极端是，设计中仅注重销售方面的要求，忽略经营方面的要求，只是单纯地划小商铺，乃至造成虚拟商铺情况的出现，如此设计，就算是销售成功，但却隐藏着未来无法可持续经营的隐患。

（3）方法层面

商业项目普遍存在的情况是，在商业定位、建筑设计完成后，继而完成建筑施工，可是工程刚结束，市场就已放生了变化，由此可见项目在未来漫长时间里的商业运营过程中，将面临的商业定位调整变数何其大。出现这种情况的根本原因是，在设计之初就目光短浅地做设计，产品设计方法缺失，从而在未来面对商业定位调整时，只有在建筑上以头痛医头、脚痛医脚的方式拆东补西，对不断出现的缺陷进行循环往复地修改。

（4）管理层面

一些国内业主迷信海外建筑设计公司，以为花重金买个海外设计公司的概念方案，以低价通过国内设计院使方案落地，便以为项目已经成功了一半。然而，这种方式极易造成方案与实施之间的断裂，使方案落地成为小概率。其实海外公司的概念方案不仅是概念创意，而包括在项目细节中实施概念的能力，以使概念方案全面落地。事实上这些国内业主是片面地理解了海外设计公司的概念方案。

鉴于上述商业建筑设计中存在的问题，实行产品化设计势在必行。现代商业地产开发商要紧跟时代发展潮流，以科学严谨的产品化设计管理杜绝上述问题出现。以设计出的完美商业建筑，让消费者感受到购物消费的愉悦，感受到生活的美丽。