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第7章 售后返租（第2页）

没有任何新生的商业模式是毫无瑕疵的，白玉微瑕不会影响其实际应用上的效力。售后返租模式存在其优越性，也就必然存在弊端。但大部分的失误纠纷并非无法避免，它需要投资人拥有一双雪亮的眼睛，识破交易中的陷阱与假象，也需要政府部门加大力度的监管与防控。针对以上三方面原因，我们可以总结出如下三大对策，见招拆招：

（1）经营不善问题的应对方法

对于开发商经营不善问题与其说是应对，不如说是防患于未然。投资人在选择开发商和欲购买的产权商铺时，一定要三思而后行。

一要选择有诚信，有实力，有规模，有保障的开发商进行合作；二要选择值得投资的地段购买。房地产业有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，但对于售后返租模式而言，地段并不是唯一的衡量标准。据相关数据显示，一些占据着黄金地段的商铺给予投资者的回报大部分低于那些并非所谓黄金地段的商铺，其中很大一部分原因，是由于开发商对未来行业的竞争缺乏信心，只能在地段选择上砸本钱。因此，投资人在进行商铺选择时，要加强对所购商铺地段的经济走势分析，选择真正具有升值投资潜力的地段进行购买，才是最明智的投资决策。

（2）产品质量问题的应对方法

产品质量问题的解决很大程度上倚赖于当地政府的重视度与执行力。政府应该尽快制定并出台商铺的基本质量标准，不能一味的参考住宅产权的的质量准则。正是由于商铺标准的缺失，导致了市场上大量的粗制滥造的商业物业，使用效率低下，造成了社会资源的极大浪费和消费者与投资人的怨声载道。这是政府部门的必修课，但遗憾的是，到目前为止并未见到有关政府的大作为，因此，这在客观上就要求商铺投资者有很强的专业辨别能力。

（3）虚拟商铺的风险问题的应对方法

与产品质量问题相似，虚拟商铺的风险问题同样需要政府部门的监管与相应司法部门及时制定有关法律条例。产权商铺虽然没有统一的房产证明，但在预售许可证审核阶段，需要审核铺位划分图纸，若责任部门在该环节加大力度监管控制，则可以很大程度的减少虚拟商铺模式带来的法律纠纷。

目前售后返租模式仍然不够成熟健全，可能会带来一定的问题与纠纷，但不可否认，这种模式本身却有着十分重大的现实价值，是眼下中国大多数开发商可以采用的唯一一种盈利模式。而要确保该模式的顺利执行，就要求政府部门完善自身职责，因势利导，引导行业健康发展，而不是因噎废食，简单粗暴地叫停。同时要求广大开发商与投资人要学会摒弃错误观念，走出司法误区，迎难而上，去做第一个吃螃蟹的人。

7。3售后返租的金融误区

近年来，非法集资与非法融资乱象丛生，即使政府部门加大力度严厉打击，但此等恶劣现象依然层出不穷，致使不少投资人杯弓蛇影。投资有风险，的确需谨慎，但有时过度地谨小慎微，优柔寡断只会让机会擦肩而过。售后返租作为新生的先进的商业模式，初走进广大投资人的视线，受到非议争论在所难免。目前市场上，不少的业界声音指责售后返租模式是一种非法集资或非法融资的手段。但若我们深入了解非法集资、非法融资的含义与售后返租的实质，相信就一定可以拨乱反正，走出售后返租的金融误区。

首先，让我们明确一下非法集资与非法融资的概念。所谓非法集资是指没有集资资格或具备集资资格却未得到有关部门批准的组织或个人，通过股票、彩票、债券、有价证券、投资基金等债权形式向广大社会公众筹集资金，并承诺定期返还出资人本息的行为。

非法集资的特点主要表现为以下四个：

1。集资者不具备集资权限

其包括未获得有关部门批准、批准其集资部门没有批准权限、批准其集资部门超越批准权限三种情况。

2。承诺在一定期限内给出资人还本付息

还本付息的方式包括货币、实物等多种方式。

3。向社会不特定的对象筹集资金

不特定对象是指全体社会公众，而不是特定的一小部分人群。

4。以合法的形式掩盖其非法的实质

比如集资者与被集资者签订合同，骗取其信任，以便最大程度地骗取资金。

另一方面，非法集资的手段也是多种多样，他们常常承诺给被集资者过于高额的回报，让他们产生一夜暴富的幻想。非法集资者往往会为了取得出资人的信任，在前期拆东墙补西墙用后出资者的资金足额支付前投资人本息，等到其骗取的资金到达一定数量后，秘密转移资金，携款潜逃。不但如此，他们还会编造虚假项目或订立陷阱合同，混淆投资理财概念，利用精神、人身强制或亲情诱骗等方式来牵制欺骗被集资者。

而非法融资的概念与非法集资大同小异，它是指没有集资资格或有资格却未经有关部门的批准的组织或个人，以吸收公共存款的名义，面向广大社会不特定对象筹集资金的活动。非法融资的特点与主要手段与非法集资类似，在此不做过多的赘述。

那么，为什么有些观点认为售后返租模式是一种非法集资融资行为呢？原因多为以下两种：

1。与部分开发商为了招揽投资人而过度宣传有关

类似“十年回租，十年返本”等的夸大广告语在售后返租的宣传上随处可见，但是往往由于经营商经营不善等原因，导致中小投资人得不到应有数额的租金回报。

2。与某些开发商的诚信度有关

有些投资人为得眼前之惠，与一些不正规、不可靠的开发商进行交易，贪小利而吃大亏，小则矛盾纠纷不断，费心费力，大则面临开发商携款跑路的局面，导致中小投资人血本无归。

非法集资者是社会的害群之马，非法集资、非法融资也必须受到严厉有效的打击压制，但售后返租与非法集资有着本质上的区别。售后返租模式是商铺销售后的统一租赁行为，返租是一种固定租金的租赁。售后返租是由开发商销售购买，开发商在前期阶段选择，在定位规划设计前期选择，购房人在购买阶段认可的一种经营模式。商铺的购买有否，仅仅由投资人个人决定，任何人不得以任何行为干涉或者强迫投资人与某一开发商交易或者购买某一产权商铺，所以说，售后返租模式是一种你情我愿的“销售+租赁”的组合销售模式，不存在所谓的非法集资之嫌。

售后返租模式本是利于国计民生的先进房地产经营模式，却因交易操作不规范、法律条例界定不明等原因而蒙尘。投资人学会谨慎投资，分辨真假仅仅是“治标”行为，相关监管部门尽快制定出台相关法律，分清界明非法集资与售后返租的楚河汉界，对售后返租产权商铺的售出价格进行管理，以及设定售后返租项目的准入条件等，喂广大中小投资人吃一剂定心丸，才是治本匡正的行为，才能让售后返租模式发挥其真正的效力。

从某种意义上来讲，售后返租的经营模式无论是对开发商、投资人、运营商还是经营商而言都是利大于弊的。对于广大投资人而言，当下最应该思考和行动的是如何走出售后返租模式的种种误区，识别售后返租模式的道道陷阱，擦亮双眼，不盲目跟风，盲目行动，用清晰冷静的头脑去选择最适合，最有发展的产权商铺进行投资，去做时代的弄潮儿，敢为人先才能先他人一步。

7。4售后返租在开发销售环节的误区

人们在售后返租方面的误区不但存在于司法与金融层面，对其开发销售环节存在很深的误解。不少投资人之所以对售后返租模式持观望或者反对态度，一大部分原因要归结为其认为开发商存在虚假宣传或者说是欺骗性销售的可能。

如今，投资市场鱼龙混杂，开发商、运营商与经营商的专业水平也良莠不齐，投资者在选择售后返租的产权商铺时的确应当谨慎小心。大多数投资人之所以认为售后返租模式在销售环节存在一定风险，主要是因为其认为售后返租存在虚假宣传的不正当销售手段。那么所谓的虚假宣传到底“虚假”在何处呢？相关机构曾做过这样的抽样调查：

相关机构曾采访北京地区100位中小投资人，询问其对售后返租模式的看法。大多数的投资者表示，他们都曾被售后返租模式宣传上的高额利润所吸引，但是又因为市场上售后返租模式的评价负面大于正面，担心此模式风险过高，不敢贸然投资。尤其是在售后返租模式的广告宣传上，大多数人认为所谓的高额回报仅仅是商家造势宣传的噱头，仅仅是一种虚假宣传的手段。

其实，大多数投资人都走入了销售环节的误区。从本质上来说，售后返租模式是一种十分可靠的“销售+租赁”的组合营销模式，有些时候其甚至比直接销售模式更加值得信任。因为，在售后返租模式中，开发商会与投资人签订具有法律效力的返租合同，并且合同中会明确清楚的写出开发商定期需向投资人支付的租金回报，开发商通过售后返租模式，从投资人手中租赁产权商铺，再委托给运营商和经营商运作，并获取部分回报。如果实际经营的租金收入低于应支付业主租金，则开发商应该在利润中给予补齐。除非开发商破产，否则，开发商的持有物业收益可以确保租金的准时支付。