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第7章 售后返租（第3页）

如此来看，在售后返租模式中，开发商将大部分的经营风险承担在自己的身上，投资人需要承担的风险小之又小。开发商帮助投资人“养市”的做法，理应足够促使投资人入市投资，谋取利润。我们再用一个案例来支撑我们的理论说明。

2015年8月，家住深圳的张女士在商场购物时收到某房产公司发放的DM单，DM单上宣传销售的是该企业“云悦”小区“售后返租”模式商铺。DM单上赫然写着“10年回本，30年纯利”的醒目宣传语，张女士看到宣传单虽然并非十分明白其含义，但却有些心动，随即找到该房产公司的销售人员询问售后返租模式的具体事项。

销售人员向张女士解释售后返租模式的含义与做法，并帮助张女士明晰该模式的利弊与风险，也对张女士承诺房产公司会按照合同上的条款，支付张女士应得的租金收入。随后，张女士表示需回到家中与家人商量，在不久之后张女士认购了该房产企业“云悦”小区的售后返租商铺，并与开发商签订了售后返租合同。

合同中明确规定，售后返租的年限为3年，开发商负责按时支付张女士商铺的租金。返租期开始时，商铺新业开张，大力宣传为商铺招徕来不少生意，张女士也因此获得了超出预期的回报，然而好景不长，消费者渐渐对商铺失去兴趣，营业额也大幅度下滑，张女士为此十分担心，害怕得不到应得的利润，然而开发商尽职尽责的履行了合同，用企业的自己补贴给张女士，依然按时足额地支付了租金。

现实中商家为在竞争激烈的商业平台上吸引更多客户的注意，在其行业站稳脚跟，往往会在宣传造势方面苦下功夫。售后返租模式在其开发销售环节宣传效果的确十分可观，我们经常会看到“稳赚不赔”、“买到赚到”等宣传广告语。此类宣传虽有过于乐观之嫌，但绝对不构成虚假宣传。

案例中，尽管商铺经营不善，无法支付张女士应得的租金，但开发商依然遵守承诺，履行了其应尽的义务。所以说，众多投资人所担心的“虚假宣传”问题，并不是绝对的现象，甚至只是由于一些恶劣商家所犯的严重错误。套用一句俗话：“好事不出门，坏事传千里。”恶性事件的传播速度与恶劣影响力往往比我们想象的要大得多。

投资人在选择进行交易合作的开发商时，一定要严格考察其能力、诚信度等硬项指标，选择认购的产权商铺时也要多重考虑，不能仅仅将地段的好坏作为唯一的衡量标准。同时投资人不要被个别商家的个别事件而自己对事物的判断力，以偏概全，乱棍打死所有的售后返租开发商，让售后返租这种先进的销售模式蒙受不白之冤，这种错误的做法不但让自己白白错失投资盈利的时机，也阻碍了房地产行业的蓬勃发展与社会经济进步的速度。

7。5售后返租在经营环节的误区

当前，商业社会正在经历着翻天覆地的变化，作为万众瞩目的焦点，房地产行业内的竞争十分激烈，没有任何一个开发商能够确保自己一定实现盈利预期，也没有任何一名投资人可以夸口自己的投资眼光百分百精准到位。售后返租模式的招商经营问题自然成为众多中小投资人担忧的重点。

售后返租的经营模式有三种：一般售后返租、长期售后返租与短期售后返租。不同的经营模式适用于不同的投资人，因材施教，因地制宜，可以大大降低投资人所担心的经营方面的风险。下面我们就来逐一介绍下售后返租模式的三种经营方式：

1。一般售后返租经营方式

一般售后返租的经营模式是投资人购铺的同时与开发商签订协议，将商铺返租给开发商，再由开发商转租经营，租期时限不定，一般为几年或十几年不等。开发商降低房屋首付来抵扣应支付给投资人的租金。

一般售后返租的经营模式适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售。其优势在于不但分割灵活，客户面广，而且投资收益明确，不易产生收益分配方面的纠纷。如若主力店的品牌效益高，则收益更加稳妥，投资人的安全高指数也更高；一般售后返租经营模式的劣势在于其实际租金收益有可能不能满足其所需支付的租金，也会收到政府政策的种种限制，无法大展拳脚。

2。长期售后返租经营方式

长期售后返租的经营模式是在开发商将商铺销售给投资人时，商铺已经出租，开发商将租约转给投资人，投资人实施之前开发商和承租人之间尚未履行完的合同。

长期售后返租经营模式适用于知名度较低的开发商或者运营难度大但未来发展极具潜力的房地产项目。其优势有三：

（1）前期由开发商进行招商，既能确保商铺的商业定位更加可靠，也能给投资人足够的信心；

（2）有度的降低了投资的门槛，扩大了客户的层面，加快了项目的销售进度；

（3）如若项目的经营管理成功，投资人远期的租金收益极有可能超出开发商所承诺的回报。

3。短期售后返租经营方式

短期售后返租的经营模式是投资人购买产权商铺的同时与开发商签订委托经营管理商铺的协议，将物业返租给开发商，租期内由开发商转租，统一管理。短期售后返租模式的租赁年限一般在1至3年不等，开发商通过降低首付的方式一次性返还投资人数年租金的同时，还须支付给投资人固定的租金回报。

短期售后返租的经营模式适用于统一经营管理的大型商铺，统一经营管理的商业街与大型市场或者有主力店承租区域店铺的产权分割销售。其优势有五：

（1）分割灵活，客户层面广，开发商可以快速的回笼资金，降低整体项目的销售压力；

（2）前期由开发商进行招商，可以确保既定和谐的商业定位，也可以保障整体商业形象的健康统一；

（3）前期由开发商负责承租，经营者负责经营店铺，可以有效的起到“养市”的效果，不但可以鉴定投资者的信心，亦可以降低在售后返租期满后投资人的租赁或经营压力；

（4）投资收益较为明确，如若主力店的品牌带动力强，则投资者有较强的安全感；

（5）即使三年的售后返租期满，商铺也有做旺的可能性。

同样，短期售后返租的经营模式存在难以避免的弊端，其劣势有以下两方面：

（1）返租期满结束后很难做到统一的经营管理，不利于商铺的发展营利；

（2）由于返租期限过短，许多东西不好界定，可能产生相应的法律问题。

综上所述，售后返租的经营模式具有多样性，可以满足不同类型投资人的选择。而且开发商通常会承诺给投资人固定收益，此固定收益的可靠性投资人大可不必担心，开发商既然承诺投资人并签订相关合同，就必须履行其义务。虽然大多数商业物业经营的期是支出大于收入的，基本无法做到盈亏平衡，但开发商在其开发阶段会给予投资人一定的贴补，投资人不需要承担经营方面的风险。而且也并非所有开发商都没有盈利的能力，开发商既然敢于承诺投资人高额回报，就一定具有卓越的品牌经营能力，有足够的信心和底气去应对市场上的激烈竞争。所以说，售后返租模式在经营方式上合理合法，需要广大投资人慧眼识珠，走出售后返租模式的经营误区。

售后返租可行可靠，但也并非万无一失，任何机会都与风险并存。如果开发商销售的是虚拟商铺，则在后期会产生很多法律纠纷，导致经营失败。所以我们一定要学会规避售后返租经营风险的办法，未雨绸缪，防患于未然。

为规避售后返租模式风险，开发商应保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；并与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。此举不但可以增强开发商对自身地产项目的掌控力，使其合作商家与投资人更具有信心，也有利于商铺的长期发展；同时可以依托专业的管理团队，走专业化与规模化的道路，构建科学的经营管理框架，让管理公司承担起物业的保值、增值与返租风险等问题，为自己逐渐退出价值链条做好准备。

开发商尽其所能运作的同时，投资人也不可放松警惕，同样要小心谨慎，寻求可靠、正规、诚信的开发商合作，深思熟虑后再进行出产权商铺的认购，如此可大大降低售后返租风险，最大程度的保障自身利益。

售后返租模式极具发展前景，其经营模式可以满足不同投资人的不同需求，不会轻易夭折颓败。售后返租模式虽然存在一定的风险，但并非无法规避，若想售后返租模式拥有长足的发展，就开发商、投资者、运营者、经营者间紧密合作，各司其职，尽职尽责。

售后返租模式是先进可靠、合理合法的经营模式，却因其先进与独行而备受诟病。大多数人对售后返租的偏见属于随波逐流、人云亦云的盲从，希望本章内容可以正本清源，为售后返租洗刷恶名，促使大部分投资人对售后返租的经营模式有所改观，认识到售后返租模式的可行意义，让其不至于明珠蒙尘，为现代房地产商业的充分发挥光与热，带动整个市场经济繁荣发展，永生不息。