20小说网

第8章 大数据时代的商业地产之路（第2页）

1。初级体验模式

初级体验模式即“购物+餐饮+娱乐”，其对建筑的特色性要求较低，主要强调业态的组合。初级体验模式的典型地产产品为万达广场，全国的万达广场均具有同样建筑风格，且基本模式为购物街、餐饮店群与影院的组合。万达广场虽不能被称为特色地标性商业地产，却基本满足当地消费者初步体验的需求，是万达集团重要的利润构成。

2。中级体验模式

中级体验模式除去具备初级体验模式注重业态组合的特点外，更加注重建筑形式、内部装饰等物业特色的建设，其通过业态组合与物业形式的有机融合，来激发消费者更多的参与热情，刺激达到刺激消费的目的。中级体验模式的典型地产产品有西九龙购物中心与南京水游城。西九龙购物中心在中庭顶部设置室内过山车，给予消费者惊喜刺激的购物体验。水游城以水为流动主体，为消费者营造出特色购物主题公园，从而吸引更过消费者前来消费，增加其滞留时间，以此增加企业盈利。

3。高级体验模式

高级体验模式集初级体验模式与中级体验模式的优点于大成，并将消费文化融入其中。通常情况下其以主题化的面貌出现，用视觉、触觉、味觉等多种感官为消费者营造购物空间，使消费者体验到全方位式的愉悦购物。高级体验模式的商业地产产品有澳门的威尼斯人酒店、香港的迪士尼乐园等。威尼斯人酒店除了为消费者提供饮食、住宿与他、娱乐活动场所外，也向消费者传递欧洲经典文化；迪士尼乐园集旅游、休闲、文化、购物于一身，也将消费者带入了梦幻的童话世界，使消费者对美国文化有所了解。总而言之，高级体验模式是触动消费者内心与灵魂的模式，是最具市场竞争力的商业地产产品。

当今时代，商业地产市场供大于求，线下商业地产产品的价格竞争力逐渐丧失，体验式商业地产产品成为时代的大势所趋。现代商业地产开发商需要掌握体验式商业地产的运作模式，以此在激烈的市场角逐中赢得一席之地。体验式商业地产的运作模式有三：文化与消费结合模式、娱乐与消费结合模式以及旅游与消费结合模式（如图8-4所示）。

图8-4体验式商业地产运作模式模型图

1。文化与消费结合模式

文化与娱乐结合模式是体验式商业地产较为常见的运作模式，其利用文化产品或文化服务拉动内需，促进消费。

诚品书城是典型的文化与消费结合的体验式商业地产模式。诚品书城在1989年诞生于台湾，因采用包罗书店、画廊、花店、商城、餐饮等业态的复合体验模式进行经营运作，快速拓展了市场，打响了国内知名度。诚品书城发展迅速，影响力广。2012年8月香港诚品书城正式开业，短时间内中国内地也出现不少类似诚品书城经营风格的文化消费结合式体验书店，比如整体风格上与诚品书店最为相似的广州太古汇方所书店，以及分布最广的西西弗连锁书店等。

2。娱乐与消费结合模式

娱乐与消费结合模式是备受各大商业地产开发商与经营商追捧的体验式运作模式，此模式可将娱乐、社交、互联网等元素融入到消费中，让消费者边玩边买，获得愉悦舒适的购物体验。

澳门的威尼斯酒店是典型的娱乐与消费结合的体验式商业地产模式。其建设投资高达200多亿元，占地90余万平方米，拥有客房数量超过2000间，是世界范围内知名的超大型商业综合体。威尼斯酒店集住宿、娱乐与购物于一体，并采用仿自然天空的天幕步行街、室内小河、欧式街区等独特的建筑风格吸引消费者前来并驻留。威尼斯酒店真正的盈利点是购物、住宿与赌博，它成功的将终极盈利点与休闲娱乐等特色体验服务融合在一起，从而建立起自身核心竞争力。

3。旅游与消费结合模式

旅游与消费结合模式是各大位于旅游胜地的商业地产业态最常采用的运作模式。商业地产的开发商与经营商将特色商铺建设在风景区、游乐区内，利用旅游区内欢乐的氛围，强化消费者的购物冲动。

香港迪士尼乐园是典型的旅游与消费结合的体验式商业地产模式。其位于新界大屿山竹蒿湾，占据126公顷土地，修建起探险世界、明日世界、幻想世界与美国小镇大街四大主题公园，带给顾客奇妙的旅游购物体验。迪士尼乐园中设有众多礼品店，并在店内利用独居特色的商品烘托欢乐愉快的购物氛围，其让消费者在游玩过程中“顺便”购物，以此获利。

体验式消费是大数据互联网时代的大势所趋。商业地产行业内竞争者数量的持续增加与互联网电商对线下商业地产的冲击，都使得体验式商业地产改革势在必行。体验式消费注重消费者的购物体验，注重感情消费，商业地产开发商与经营商若想赢得更广阔的市场与更多的客户，就必须不断挖掘体验式消费的深度，并根据自身提点、地段环境为消费者设计出个性化体验式服务。

8。3儿童业态：挖掘潜在市场，畅享政策红利

大数据时代，数据库的建立与数据分析技术为现代商业地产的开发与经营指明方向。据相关数据显示，传统百货商场的人均驻留时间约为1小时，而家庭式购物中心的人均驻留时间可以提升至4。3小时左右；哥伦布商业地产也曾对全国42个重点城市展开监测并统计过近5年来儿童业态面积在购物中心的占比数据（如图8-5所示）。

图8-5儿童业态在购物中心面积增长及占比趋势图

如图所示，在哥伦布商业地产的监测数据中，从2011至2015年的5年时间内，儿童业态的总面积由最初的143。4万平方米持续上升至916。1万平方米，增长指数达538。8%；儿童业态在购物中心占比更是节节攀升，由5%上升至15%，且近2年底提升幅度明显加大。通过分析，我们不难发现儿童业态已经成为促进商业地产经济增长的新一轮的驱动因素，儿童业态大时代的到来已势不可挡，了解儿童业态的发展现状，掌握大数据时代儿童业态商业地产的开发运营手段成为地产开发企业的重要任务。儿童业态的发展现状可概括为以下四方面：

1。新兴儿童业态成为发展重心

据哥伦布商业地产数据显示：现如今传统的儿童零售业、儿童教育业与儿童游乐业仍是儿童业态中炙手可热的品类，但儿童拓展、儿童摄影、儿童职业体验、母婴服务以及儿童餐饮等新兴产业也快速崛起，品牌总数多达90余个，占比全部儿童业态品牌数量的13（如图8-6所示）。

图8-6儿童业态各门类品牌数分布图

互联网大数据时代，物质生活水平的提高让消费者的需求愈趋多样化与个性化，儿童需求也开始向多元化发展，新兴发展业态品牌数量与日俱增，甚至可能成为未来商业地产开发的重心所在。

2。3-6岁年龄区段的儿童品牌拥有强大市场

哥伦布商业地产数据显示：儿童业态品牌配比在各年龄断间存在一定差距，且3-6岁年龄区段的儿童品牌配比最高为27。8%（如图8-7所示）。

图8-7不同年龄区段的儿童品牌数配比分布图

如图所示，3-6岁年龄区段儿童品牌数配比最高，拥有强大开阔的市场空间。因为此阶段儿童开始初步具备自理能力与自我行为意识，社交意愿开始增强，儿童家长对儿童的培训需求进一步提高。儿童业态商业地产开发商可以迎合这一市场需求，进行教育资源、社交平台等内容建设，抓住市场机遇，提高企业盈利。