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第8章 大数据时代的商业地产之路（第3页）

3。儿童娱乐业态极具发展前景

哥伦布商业地产数据显示：在娱乐、零售、教育、服务以及餐饮等商业地产业态中，只有娱乐业态是儿童平效高于成人平效的业态（如图8-8所示）。

图8-8儿童与成人各业态成效与租金对比图

通过数据对比，我们可以发现儿童娱乐业态是唯一一个平效超越成人平效的业态。且虽然儿童娱乐业态平效不及其他儿童业态平效，但由于此业态的承租能力，仅次于儿童餐饮业态，商业地产开发经营商可依靠高额的租金获取收益，故依然属于极具发展前景的儿童业态之一。

4。亲子互动增多，家长陪同收益为商家新晋利润来源

现代儿童业态消费不再局限于传统的儿童玩耍、家长陪同模式，而是让家长参与其中，通过亲子互动等模式实现儿童商业的趣味性与体验性。哥伦布商业地产数据显示：在儿童教育娱乐等业态商业地产的收益配比中，家长陪同费用收益高达19%，接近主营收入的一半份额，已然成为商业地产开发经营者的重要收入来源（如图8-9所示）。

8-9儿童娱乐教育业态收益构成图

家长陪同模式的盛行对商业地产企业与儿童家长而言各有益处。其不但能够为商业地产企业减少人力、物力成本，增加商家利润来源渠道，也能为家长和儿童搭建起互动交流的平台，建立起更加亲密的亲自联系，寓教于乐，帮助儿童快乐学习。

如今，儿童业态成为促进商业地产经济增长的驱动力，且以儿童拓展为主的新兴儿童业态存在巨大的发展空间，3-6岁年龄区段的儿童品牌占据广阔的市场份额，儿童娱乐业态拥有客观发展前景，家长陪同收益正转变为商家的重要利润来源。商业地产开发经营商可以根据市场经济的整体发展趋势，制定属于大数据时代的商业地产开发运营策略，去建立自己的商业帝国。

8。4一站式O2O城市综合体：打通线上线下，构建智慧城市

互联网与移动互联网渠道作为服务现代消费者的必要平台是商业地产开发转型的必经之路。面对线上电商的冲击，线下零售企业为求自保与发展纷纷触网，并利用大数据技术开展线上业务，全面推进一站式O2O城市综合体落地，一站式O2O城市综合体成为商业地产行业的大势所趋。

不同的企业由于自身优势与资源构成有所不同，其构建O2O城市综合体的方式也存在不小的差异，其中极具代表性的典型构建模式模型图如下所示（如图7-10所示）：

图8-10商业地产构建模式模型

如图所示，在商业地产行业的一站式O2O城市综合体构建的革命中，此三种模式最具代表性：中粮大悦城模式、万达模式以及王府井模式。

1。中粮大悦城模式

随着互联网、云计算以及大数据等新兴技术的发展，传统零售业受到互联网电商的冲击日益加大。在新的商业规则下，传统零售企业开始建立自己的B2C商城、APP平台，欲借此与电商抗衡。然而，无论是流量还是销售额，传统零售业都与纯电商存在一定的差距，根本无法望其项背，但科创股份为中粮大悦城提供的购物中心信息化解决方案，却让中粮集团成功转型O2O模式，并在实体零售业举步维艰的状况中逆流而上。

中粮大悦城地中粮集团投资的首个商业地产项目，是中粮集团一站式O2O城市综合体的代表性品牌。中粮大悦城购物中心是零售行业的标杆，其管理模式、商业模式与营销模式都被同行业企业争相模仿。

为构建一站式O2O城市综合体，中粮大悦城采用“全渠道”战略：中粮大悦城建立起POS系统、会员积分系统来获取交易数据，利用大数据分析技术分析销售情况，从而预测商品销售的水平，找到最优运营方式；中粮大悦城的各个购物中心还利用视频识别、WIFI热点等捕捉技术以及智能停车APP，搜集顾客的活动空间数据，描绘整个商场中消费者的消费线路，从而分析消费者选择偏好，实现多渠道精准化营销；除此之外，中粮大悦城充分利用微信公众号等社交平台，通过主题营销活动获取消费者信息，实现对消费者的精准定向营销。

O2O全渠道体系帮助中粮大悦城全面整合资源，打通线上与线下的壁垒，建立智能管理平台，优化产业结构与供应链结构，实现精准化、定位式的营销推广。中粮大悦城的数据来源渠道最为全面，POS机、会员系统、ERP系统、WIFI系统、客流统计系统都为中粮大悦城客户数据的收集做出贡献，通过多系统的整合中粮大悦城回归以消费者为核心的商业宗旨，建立起最“全”的商业地产零售商场，从而成为一站式O2O城市综合体。

2。万达模式

在互联网的冲击下，传统行业的转型已然势在必行。中粮大悦城的全渠道战略使其成功构建出一站式O2O城市综合体，成为行业标杆。万达集团最为商业地产行业中的知名企业，自是不甘人后。在董事长王健林的领导下，万达启动电商计划，通过打造“智慧广场”，进军一站式O2O城市综合体行列。

万达集团凭借自身商业布局广泛与集团旗下业态众多的优势，搭建起O2O智慧广场。所谓智慧广场，是指利用移动互联网技术，互联网运营理念与大数据运营方式重新定义传统商业购物中心的运营规则，实现线上资源与线下卖场资源的整合优化。万达的智慧广场以WIFI网络为基础，通过广场内的LBS设施，将定位误差控制在5米以内，精准掌握消费者的消费行为，从而利用大数据分析了解消费者的选择偏好。除此之外，利用APP会员积分系统，打通线上与线下业态之间的阻隔，万达再结合线上业务数据，双向刻画消费者画像，深入满足消费者的深层次需求。

一个或少个业态的成功可以带动多个业态的发展。万达智慧广场项目的告捷让万达百货、影视等多业态形成协同效应，共同前进，从而带动整个商业地产的的发展，成为满足全区域消费者的智慧型一站式O2O城市综合体。

3。王府井模式

互联网时代的到来让电商行业突飞猛进，传统零售行业不得不进行产业的转型升级。以王府井百货为典型的代表传统零售行业面对消费者购物习惯的改变，开始借助新技术与新产品打造全新的客户购物体验体系。

不同于中粮大悦城的全渠道战略与万达的“一带多”智慧广场建设策略，王府井百货采用移动端优化策略，打通了商家数据与消费者数据间的高墙，从而建立商家与消费者间的沟通桥梁，从而更好的开展供应链金融和消费金融业务，深度服务上下游，构建一站式O2O城市综合体。

2014年2月12日，北京王府百货发布与腾讯集团战略合作公告，双方基于微信公众平台商户功能与微信支付服务展开合作，共同开辟传统零售行业移动端销售的新大陆。王府井百货通过微信支付重新布局移动购物新场景，当消费者在王府井百货进行消费购物时，可以通过扫描微信二维码支付一分钱，获取礼品。如此王府井百货即可通过低成本收集大量有效顾客数据信息，建立线上与线下的紧密连接，了解消费者的生活习惯与购物倾向，利用大数据O2O技术构建出适应时代发展的一站式O2O城市综合体。

一站式O2O城市综合体是大数据时代的产物，是时代的大势所趋。中粮大悦城、万达地产与王府井百货根据自身特点与优势，分别利用全渠道、智慧广场与移动客户端打通线上与线下的壁垒，通过大数据库的采集与数据分析技术，掌握消费者消费动向、消费习惯与消费偏好等信息，深度描绘消费者画像，打造出真正适合大众消费者、真正适应时代发展的一站式O2O城市综合体。

互联网技术的发展，让数据信息库与数据信息分析技术成为商业地产的开发运营的风向标。体验式消费成为线下主流消费，儿童娱乐教育等新兴消费占比持续高走，连接线上线下的O2O商业模式成为行业的大势所趋，商业地产行业呈现出全新的面貌。畅想大数据时代，商业地产行业的未来楼宇已初现轮廓，具备大数据思维的商业地产企业正摩拳擦掌，准备大展拳脚。