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第9章 产融结合 商业地产全产业链的惊天变革（第2页）

中国一向以历史悠久、文明大国著称，商业学在中国的起步也相对较早，早在春秋时代，著名的政治家、军事家和商人范蠡就有曾提到过许多有名的经商名言，即使范蠡所处年代距今已有两千多年，但其许多精辟独到的思想和理念在今天的商业理论中仍然被视为经典，范蠡也因此获得了中国商业鼻祖之称。

根据五行更替规律，范蠡总结出了丰年和灾年大概规律，他提倡顺应气候以及时节等规律变化来进行贸易经营，本着“人弃我取、人取我与，顺其自然、待机而动”的原则，灵活性经营。

其提出的“水则资车，旱则资舟”的“待乏”原则至今仍有现代价值，意思就是要在发生水灾的时候，开始准备旱季里要用的车，而在别人都在忙着准备造车的旱季，做船的生意。

这一听起来似乎和常理相违背的经营之道背后蕴含着深刻的道理：在水灾发生季节，人们多以船作为主要交通工具，这时候造船者大量涌现，船生意的利润必定不高，而无人问津的车价格则会大跌，如果趁机囤车，待水灾过后，便可以将价格上涨的车一下抛出，由此获得巨利。该理论实际上是提醒经营者，经商一定要深谙市场规律，做事有前瞻性，不盲目。万事俱备后伺机而动，必能赢利。

（4）中国传统外贸企业再次崛起的启示

中国市场经济发展至今，许多经济学专家学者曾对许多的经济现象做出解释说明，但仍有一些现象未被明确提出，比如央企的外贸企业现象。在改革开放之初，进出口权限被限制，并不是所有的企业都可以进行进出口贸易，只有国家指定的拥有外贸代理权的企业才可以进行外贸交易。

政府赋予的特殊权限让被允许进行外贸交易的公司取得了辉煌的成绩，但随着改革开放的深化与外贸代理权的放开，此类公司的竞争者逐渐增多，有些公司逐渐没落，逐渐退出历史舞台，而有些公司在没落后重新崛起，甚至站在了产业的制高点上，其代表企业有华润、中粮、五矿以及中化集团等。这些企业为何能重新崛起？其根本原因在于其牢固树立了资产管理的核心理念和本质规律——交易。这些企业的多数从业人员出身于国际贸易专业，传统的交易学说已经在其头脑中根深蒂固。一旦市场环境给出了交易机会之际，就是这些企业再次崛起之时。

例如，在1998年期间，亚洲金融危机之前，华润大量收购香港的商业物业。金融危机之后，这些商业物业不但迅速增值，还带来了大量的现金流。2000年国企改革之初，经济动**，包括国企在内的很多产业纷纷退出市场，华润便拿着大量的现金进行产业交易，低价收购了啤酒、粮食、医疗、能源、化工等多个产业，然后通过他们基金经理人的管理模式，来重塑这些行业，把这些行业进行转型升级。华润通过交易与管理不但使原本落后的产业重新焕发了生机，也壮大了自身的产业群，巩固了自己的行业地位。

华润集团通过一系列的交易过程，扩大了自己的商业版图，创造了更多的利润。从某种程度上来讲，交易是资产管理的本质，资产管理是“资源的优化器”与“经济的助推器”。它加快了产业的重新整合与实体经济的成长进步，通过一系列的交易过程，使产业资本与金融资本相辅相成，促进了产业市场的兴盛与金融市场的繁荣。商业地产管理的本质是资产管理，而资产管理的本质交易或者交易的组合，交易已成为现代商业地产行业的核心，甚至成为促进整个商业社会进步的核心价值理念。

9。3转型：房地产行业的基金化改造

房地产行业的高回报，促使众多有野心的企业纷纷进入房地产市场，想要在这个高盈利的盛宴中分一杯羹，但是由于当前市场资源有限，消费群体的增长速度远不及楼盘开发速度，房地产市场开始进入供大于求的膨胀状态。如今，房地产的“黄金十年”已经过去，中国商业地产行业一半是海水一半是火焰，“红海市场”让很多商业地产开发商困于买方市场极度萎缩和招商困难的窘境之中。市场的供求趋势和地产经济走向使得商业地产市场悄然转型，进入了未知的时代。商业地产的转型分为以下三大方面。

1。从增量市场到存量市场的转变

2003年到2013年，是中国政府对房地产经济密集操控的十年，也是中国地产经济的黄金十年。然而有房子就有市场的时代已一去不复返，商业地产正式进入“白银十年”，地产商若想占领更大的市场份额，就必须赋予其商品房产新的功能、新的活力，以符合现代城市高速发展的需求。白银十年最大的特征就是增量到存量的转变。在“增量市场”商家只要通过营销和销售来可以达到获取客户的目标，但在生产过剩的“存量市场”，地产商必须将经营的重心放在客户维系上，时刻以客户服务为目标，提升客户满意度，才能在竞争激烈的商业地产市场上生存发展。

具体来说，商业地产市场从增量到存量的转变主要由两方面原因促成：一是中国人口结构的变化，二是中国城市化率的愈趋饱和。

（1）人口结构的变化

首先，我们来了解一下中国购房者的年龄结构，根据中国指数研究院的调查结果显示，中国购房的主力群体为25-34岁的年轻人，他们占购房总人数的50%左右；第二大购房群体为35-44岁的中年人，其占比购房总人数的25%有余（如图9-2所示）。

图9-2中国购房者年龄结构图

根据中国购房者年龄结构图可知，25-44岁年龄层的购房者占中国购房总人数的34以上，是影响中国房地产需求的主力军。然后，我们反观中国人口结构变化，根据中国人口各年龄阶段的分析与预测，中国25-44岁年龄段人口结构数量在2007年达到峰值，约为45679万人，占比中国人口总数的34。59%，但在此后，该阶段的人口数量一路下滑，到2011年约为34758万人，占比32。44%，预计未来十年，该年龄段人数将持续下降，减少2741万人左右。而与此相反的是，中国老年人口占比持续增长，预计在未来十年该阶段人口数量将大幅度增加，增加人数可达5600万人。

购房主力群体人数的下降和人口老龄化趋势是商业地产市场增量转存量的原因之一。在未来的十年内，中国的购房主力人群持续下降，必然直接导致购房需求的萎缩，老龄人口持续增加，随着老年人的离世，中国商业地产市场供大于求的趋势必然持续恶化，商业地产市场在未来的时间里将会面对不少的冲击与挑战。

（2）城市化率变化

如果说人口结构变化是促使商业地产市场由增量转型存量的一方面原因，那么中国城市化率的饱和就是促成转变的另一大原因。商业地产是城市化的载体，城市化的发展对商业地产市场有甚大影响。

城市化率与房地产的投资率呈正相关关系，城市化率越高，房地产投资额度增长率越快。在中国房地产的黄金十年，中国城市化进程飞速发展，房屋需求量极大，商业地产商只需要开发出好的楼盘就可以吸引不少住户或投资者争相购买，但是随着中国城市化率的提高与愈趋饱和，商业地产市场的供求趋势也发生了逆转。

根据《国家新型城镇化报告》数据显示，2015年，中国城镇人口总量达到77116万人，城镇化率达到56。1%，比世界平均水平高约1。2个百分点。开发商建造的楼盘越来越多，但有消费能力和消费欲望人群的数量却增长缓慢，大量楼盘出现闲置的“空巢”现象，这就迫使开发商必须从一味建房的“增量市场”转型到关注消费者需求，满足购房人想法的“存量市场”。

总之，中国人口结构与城市化率的变化，让商业地产完成了从增量到存量的转型，存量市场以“城市更新”概念为核心，致力老旧街道与老旧房屋的改造，注重物业升级及资产管理服务，助力物业与资产保值增值。

2。从产品时代到“资本+工匠”时代的转变

在商业地产的黄金十年间，整个房地产被“杜邦理论”所引导，房地产行业相较于其他行业属于高利润行业，地产商也不必担心销售积压问题，有房子就有市场。所谓杜邦理论是一种“快进快出”的短线原则，商业地产开发商开发建造商品房后，利用高需求市场快速销售出去，获取利润。地产商可以“快进快出”销售商品房有一个前提——市场需求大于市场供给。只有供不应求，地产商才不用担心楼盘的闲置积压问题，快速销售才可以快速回笼资金，投入再生产，持续保持企业的盈利与生机。

但是如今，房地产市场的黄金十年已经过去，未来利润越来越稀薄，越来越接近市场的平均利润，市场供需比例也在发生变化，地产商大举建房导致当前市场上商品房大量积压、房产产销周期延长、资金难以回笼，此时商业地产企业若想持续发展就必须放弃短线策略，寻求资本介入，实行长线的金融战略，拥抱资本时代的到来。

（1）资本时代

资本时代最大的特征就是“产融结合”，产融结合大体上可以分为“资本介入金融”和“金融介入资本”两种形式。资本介入金融是产业资本旗下，把部分资本由产业转到金融机构，形成强大的金融核心；而金融介入资本不是纯粹地入股，而是金融资产有意识地控制实业资本。

如今，金融行业成为房地产商们转型热门的领域，虽然金融市场的门槛较高，但其资本金数量大、盈利能力强，可堪未来新经济的支柱产业，更加符合资本市场上房地产商的需求方向。所以不少具有前瞻战略眼光的企业纷纷下水，将自身的实业资本介入金融资本，以增强企业竞争力，万达集团就是最好的例子。

2014年底，万达集团与快钱公司签署控股合作协议，万达取得快钱控股权，正式让互联网金融领域迈进，此举帮助万达完善了020环节，形成线上线下的完善金融产业链，加快了集团资本流动的速度，提高了集团资本的配置效率，大大降低了万达集团资金上的压力。在此之后，万达先后并购多家银行、证券、保险公司，并在上海正式注册成立万达金融集团，扩大了万达集团的金融版图。

万达集团通过收购与合作的方式，将自身实业资本融入金融资本，增强了企业的实力与市场竞争力，成为中国商业地产行业中“由融到产”的模范企业。除万达集团以外，绿地集团、复星地产、平安不动产等企业也通过由融到产的方式进行产融结合，跟紧了时代的脚步。除了房地产企业主动进行合作并购，实现产融结合外，也有一些金融企业意识到房地产行业是拥有巨大前景的永续性行业，存在极大的发展空间与可挖掘利润，主动开展金融业务，为商业地产资本时代的来临助推加力。

比如，安邦保险在深夜发布与万科集团“结盟”声明，成为万科地产的重要股东。安邦保险与万科地产未来可在养老地产、健康社区、地产金融领域进行全方位合作，实现企业双方的合作共赢。

万达集团与安邦保险的成功经验引导不少地产企业走向产融结合的康庄大道，产融结合模式成为商业地产行业的大势所趋，商业地产行业资本时代的帷幕已被正式拉开，无论是“由产到融”还是“由融到产”的模式变革都为着中国商业地产行业注入一针强心剂，促进着中国商业地产行业的繁荣与发展。

（2）工匠时代