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第9章 产融结合 商业地产全产业链的惊天变革（第3页）

产融结合模式的兴起与盛行使中国商业地产行业发生了惊天变革，产业资本与金融资本的融合，使社会资源的配置率大大增加。资本介入之后，企业无需为资金周转问题伤神费力，可以将更多的精力投入到楼盘房屋的建设与改造上，他们以消费者需求为核心，在自己从事的领域做到不可替代，秉承匠人精神，追求单点极致，将商业地产行业带入工匠时代。

工匠时代是商业行业的大势所趋，其最大的特点就是精益求精，只有做精、做专、作深才能找到购房者或投资人的“痛点”，真正意义上满足他们的需求，解决他们的困难。厦门昌宏集团商商业管理公司总经理夏荔曾在“第十一届商业地产节”上阐述自己对商业地产行业未来发展的看法，她认为商业地产开发没有捷径可走，唯一的出路就是用“匠人精神”拼杀出一条血路。任何企业若想做大做强，都必须拥有核心竞争力，而企业若想拥有核心竞争力，打败同行竞争者就必须在某一方面做到不可替代，不可复制。如若商业地产全行业的每一分子都各司其职，在自己从事的领域做到独具匠心，精益求精，则整个商业地产行业将实现专业化分工与社会化大生产的美好愿景，返璞归真，呈现全新的面貌。

经济的飞速发展，促使商业地产行业完成了从传统模式到“资本+工匠”模式的变革，越来越多具有战略眼光的企业经产业资本与金融资本融合起来，并用执着追求与坚定不移的坚守推动整个商业地产行业的向前迈进。

3。从投资开发型团队向基金经理型团队的转变

资本与金融结合的模式，在宏观上改变了商业地产行业的趋势走向，在微观上也使各个房地产企业的团队构架发生了转变。金融资本介入实业资本后，企业若想运作金融资本，使其快速整合到实业中就需要成立基金项目，启用基金管理人机制，更加有效率的实现资源的配置。

中国目前的商业地产主要万达模式、华润模式、凯德模式与阳光模式四大模式所引导。而凯德模式可谓是此四大模式中最好的产融结合模式。下面我们就通过比较传统地产行业的团队构架与凯德集团的团队构架，来阐述商业地产行业的惊天变革。

（1）传统地产行业团队管理构架

传统商业地产行业团队管理架构由投资拓展团队、工程建造团队、销售团队、安全质检团队、物业服务团队等多个是独立的小团队组成。在此模式下，投资者只为投资拿地的事情考量，建造商只为建造施工的事情做考虑，设计者只思考设计方案，销售团队只为楼盘地皮的销售伤脑筋，整个商业地产行业缺乏系统性与连贯性的思维，都仅仅是“各扫门前雪”的单打独斗，无法形成商业全链条，各环节间资源的配置效率较低、运营成本较高，并不是真正意义上成熟的管理架构模式。

（2）凯德集团团队管理构架

凯德集团意识到产融结合的模式是商业地产行业的大势所趋，在大资管时代下，金融资本可以助力企业实业资本的积累，提高企业的核心竞争力与综合能力。所以，凯德地产将产融结合，进行基金投资开发，用金融资本将企业各个环节链条整合在一起，形成独特先进的凯德模式（如图9-3所示），将整个商业地产带入全链条时代。

图9-3凯德地产模型图

如图所示，凯德地产以金融平台为依托，通过资产管理平台的交易过程进行地产投资与开发运营平台的运作，形成写字楼+住宅+购物中心+服务公寓一体化的城市综合体，加快了金融资产的流动速率，为消费者提供了便捷高效的生活空间，从而吸引到众多购房者与投资人的注意力，回笼更多的资金，形成良性循环，获得更多的利润。

凯德集团引入金融资本的方式是通过发行房地产信托基金，即引入REITS资产证券化品种。REITS类似国债、股票、期权等金融产品，是一种可靠安全的融资手段。通过发行REITS，凯德集团增强了自身的金融资本实力，让自己有足够的能力与资本去实现商业地产行业的长线运作，放长线钓大鱼，获得更高的利润。

凯德集团的产融结合模式主要是通过引入资金投资开发机制进行商。基金投资开发是将商业地产行业的指挥棒交到金融资本手中，由金融资本指挥行业的管理思维、管理架构、评价指标，业绩考核等管理流程的模式，此模式下的企业，不但要做好工匠，做好自身领域内的职责任务，更要服从金融资本的指挥进行商业地产全产业链的构建。

现代商业地产的组织结构以不再是传统的单打独斗模式，而是通过金融资本的介入，实现了专业化分工与协同合作的双管齐下的先进模式，企业在各司其职的同时，加强团队合作意识与团队合作精神的建设，让投资人不仅仅是商业地产行业的消费者，更成为该行业的创造者。

产融结合模式让商业地产发生了全产业链的惊天变革，商业地产行业市场由增量市场转入存量市场，由传统时代迈入“资本+工匠”的新时代，金融资本引入基金投资机制，使商业地产构架脱胎化骨，商业地产的黄金十年虽以过去，但商业地产行业不会就此落没，将会迎来更加美好的“白银时代”。

9。4升级：从“造房子、造空间”到“造生活、造文化”

房地产商若想自己的企业可以在竞争激烈的市场上长久生存，持续发展，就要找到消费者的“痛点”，并且通过精益求精创新进取，满足消费者的需求。而消费者最本质的需求就是便捷的生活方式与优质的生活质量，真正优秀的房地产开发商不是仅仅为消费者建造一栋房屋，而是为他们建造一个舒适的空间，带给他们一种前所未有的生活方式，并通过房屋输出文化，潜移默化地丰富居住者的精神世界。

中国人将“衣食住行”作为生活的四大基本需要，衣食住行的“住”作为生活的一个状态方面，不仅仅是一个建筑载体，更是一种生活空间、一种生活方式与一种文化的传承和变迁，一个真正的好好房子不但可以为顾客群提供舒适的住宅环境，可以让住户身心愉悦，动力倍增，更可以通过其服务向住户输出积极健康的生活观与价值观。

相反，一个封闭、自我、阴暗、消极的建筑或者社区，对该社区人群也会产生不良影响。中国人讲究风水，其实上风水的好坏除了受到天然的地理的自然因素的影响外，也与我们后天建造的建筑布局有关，舒适的居住环境可以放松居住者的身心，为他们提供好的心情与健康的体魄，神清气爽、精力充沛的人往往比萎靡不振者更容易摘取成功的果实。所以，房地产行业肩负为全国民众“充电”的重任，是助力中国经济繁盛与社会稳定的支柱型产业。

房地产社区的建筑布局与建筑风格深刻影响着住房者的生活水平，只有深入洞悉消费者的深层次需求，才能抓住其“痛点”，为他们打造真正称心便利的新生活。住房者需求可大致分为三个层次：基本需求、情感需求与自我需求。

基本需求指住房者要解决的基础性、根本性问题，比如为住房者提供挡风遮雨与安全感的坚固房屋；情感需求指房地产开发商需要更完美地满足住房者功能性、社会性以及情感方面的需求，比如为住房者提供方便快捷的交通，提供满足其所需的购物商场等相应的配套设施；自我需求是需求的最高层次，指开发商需要在房屋的具体特色上满足用户个性化的需求，比如优美的环境，健康的生活方式等。

一个真正可以实现顾客群体“住得好”的美好愿景的生活空间，应该是包罗万象的。在这个生活空间里面不但要满足住户在餐饮、娱乐、医疗、体育文化艺术等方面的物质需求，更要满足住户在价值观、人生观，道德宗教等精神层面的需要。将不同社区区分开来的不是表面上的建筑形态布局或建筑风格的不同，其本质的差异在于每个社区所居住的人群在年龄结构、职业结构，教育背景等层面的差别。人们常说“物以类聚、人以群分”，房地产恰恰可以以社区为单位，将拥有共同生活习惯、共同生活偏好的人群聚集到一起，为他们“私人订制”一个理想的空间，为他们传播一种健康积极的生活理念。

以绿城集团为例，绿城集团一直将“造空间”理念作为企业的方向，尽其所能，致力为每一位业主打造其专属生活。绿城集团首创的“园区生活服务体系”不再进行生硬的物业管理，而是挖掘顾客群体最真实、最深层次的需求，并在健康医疗、文化教育与生活乐趣三大角度下苦工，为业主打造出最满意的生活圈。

包括为儿童开设“4:30学堂”与“每年8月的海豚计划”，从文化教育到体格锻炼，绿城为都市精英培养更优秀的下一代，让绿城的业主们不必为儿童的教育问题担忧分心；为了让老人老有所学，老有所乐，设立“颐乐学院”葫芦丝、书法、舞蹈等老年课程，推出“红叶行动”系列关爱活动，让老年人的生活变得多姿多彩。

绿城集团挖掘顾客群的深层需求，为其创造出适宜健康的生活环境，让其居住者可以在一片喧嚣的闹市中拥有丰富多彩、安宁美好的生活。地段好、规划好、建筑好、户型好、景观好的房屋，并不一定是真正意义上的好房子，好房子需要具备的最主要特质是让每一位业主住得好。

房子与人息息相关，好的房地产开发商不应该仅仅满足于只做产品硬件的领跑者更能为业主提供人性化的服务。绿城通过满足消费者的深层次需要，未业主打造了一种健康、舒适和快乐的生活方式，抓住了消费者的心，让越来越多的购房者将绿城集团开发的社区房屋视为一生中理想的居住地。为居住者“造生活”不单单是绿城集团的夙愿与希冀，更是整个房地产行业共同的愿望，阳光100集团推出的“阿尔勒社区”，也同样本着为业主提供便捷生活为目的，成功成为了房地产行业的佼佼者。

阳光100芒果TOWN社区以法国南部著名小镇——阿尔勒为设计灵感的源泉，网罗阿尔勒景观设计、民市镇空间、民族文化及特色生活氛围等异域元素，筑造广州北前所未有的印象欧洲小镇生活方式。在社区的生活配套方面，TOWN社区也还原国际市镇的生活原味，设计建造芒果吧、芒果便利店、梵高艺术馆、梵高咖啡馆、壹百货、温泉古堡酒店、法国红酒文化中心、阿尔勒礼品店等独具阿尔勒风格的生活馆，让芒果TOWN社区的住户足不出门，却可以体验到万里之外的异域风情。阳光100集团以房屋为载体，通过执着的信念与不懈的追求，为普通的居民打造出一个便利舒适的空间与前所未有的生活。

芒果TOWN社区深入挖掘住户的深层次需求，打造出便捷舒适、独具特色的新型社区，为住户提供全方位的贴心服务。芒果TOWN社区只是阳光100集团中众多成熟大盘的其中之一，阳光100集团创建“全能生活体系”，不但切身考虑住户交通出行问题，将其大多楼盘的开发地点选取在地铁站附近，并在社区内设有多个公交的站点，以保证业主出行的便捷无阻，还建设全能金牌学区，在社区周围附近建设了由幼儿园、小学、中学所组成的一站式金牌教育机构，为孩子提供了各阶段优质教育资源。除此之外，阳光100集团注重开放式街区建设，其开发的社区集合“住、游、学、食、艺、乐”等全方位的生活机能，将城市生活浓缩为“5分钟生活圈”，给业主与附近居民带来一种全新的新生活方式，用心为每一位住户打造可以寻得归属感的空间。

绿城集团与阳光100地产仅仅是房地产行业中平凡的一份子，整个房地产行业都在为国民生活质量的提升不断进取，不懈努力着。在新的生活环境下，房屋不仅仅是遮风避雨之所，更要为居住者提供安全感与归属感。只有真正为消费者提供安全感与归属感的企业，才能在激烈的竞争中立于不败之地，成为行业争相模仿学习的对象，引领整个房地产行业走向新的时代。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”房屋住所在全人类生活中，都占据及其重要的位置，这就让房地产行业成为我国国计民生之根本。房地产在为大众造房子的同时，也为其创造出一种全新的空间，一种前所未有的生活和健康积极的文化观、价值观。因此，房地产人身上肩负着传播积极生活观与生活文化的重担，“做文化”是现代优秀地产人深重而关荣的使命

社区文化是社会文化乃至民族文化发展的策源地和构成基础。顾客群从进入社区空间开始就应该受到关怀以关注。社区内建筑物独特的建筑色彩、建筑风格、动线导示、景观功能、设施设备、服务内容，无不体现着房地产企业的文化和底蕴，房地产企业可以通过其社区整体建设去潜移默化的影响顾客群体的精神世界，向其传输健康积极的生活观，再将改变顾客群体文化观的“小众影响”慢慢扩散，进而向整个社会、整个民族传播更美好的生活理念。

房地产企业作为生活空间的打造者，有责任，也有义务向大众关播和输出积极健康的企业文化，烘托积极向上的社区文化氛围，引导社区居民形成更加积极健康的生活观、价值观。新时代的房地产企业有着全新的价值观与精神理念，造房子不再是他们追求的最终目标，为全社会的群众提供一个舒适便捷的空间，给他们一种前所未有的生活与积极健康的文化观，才是房地产全行业追求进取的大方向。

未来，中国的房地产行业将在两个领域展开竞争，一个是技术领域，特别是绿色建筑领域，是要解决对自然与环境的友好问题。另一个就是文化领域，以企业价值观为核心的企业文化，将全面贯彻到产品和服务中去，文化的较量才是企业之间终极输赢的决定力量，这是要解决人、客群或者叫社群的精神归属的问题。商业地产的竞争也一定是如此。