20小说网

第3章 雁群效应 小微个体壮大的第一途径（第3页）

“雁群效应”也就是常说的集群效应，其中最具有代表性的就是北京朝阳区的CBD。整个朝阳区CBD集中金融、贸易、信息技术等商业机构，同时还拥有了餐饮酒店、商务办公等大量的配套设施（见图3-5）。

图3-5北京朝阳CBD

CBD区域集中了商业、餐饮、娱乐、服务、办公等多重功能，这些都明显的体现朝阳区商务中心的集群效应。同时，这样的集群效应使区域内的各企业都实现利益最大化，企业和企业之间形成了互补互利的状态。

除此之外，整个商业聚集去给企业提供了更多便利的条件。集群区域的产生引起了水电、绿化等基础设施的建设，不仅使各企业减少了经常性的成本支出，而且还有利于政府投资效益实现最大化。

“雁群效应”对很多泛娱乐公司来说，是十分有效的。当巨头掌握优质IP，作为资历尚浅的中小型企业只能通过集群增加实力，以团队的力量和巨头们抗衡。

那么，地产行业进入泛娱乐市场，如何通过雁群效应获得发展机会呢？要想开发就要先有土地。我们常见的获得场地使用权的方法有：

1。政府命令式

政府拥有大量土地使用权，因此政府各个城市中，都存在着政府决定开发的项目。对于这部分土地可以是政府划拨也可以是协议出让，整个决策基本上是被政府所控制的。尤其是一些危房拆迁项目。

另外，很多城市的政府部门为了进行工商企业的改造，往往也会通过协议出让的方式。这其中包含了很多污染、扰民等情况的企业。

2。土地市场

从土地市场获得土地一般都是通过投标、摘牌、竞买等方式获得，而获得土地的评判标准就是“价高者得”。

3。资本市场

土地被掌握在开发公司手中，成为企业的资产。需要缴纳一定的出让金后，土地才能进行合法的转让。

三种获得土地使用权的方法，对企业都存在一定的限制。中小型企业仍处在发展阶段，没有充足的资金周转、缺乏一定的技术水平等等条件都是限制它们获得土地使用权的条件。

除了中小企业自身的因素之外，对于很多大型企业而言，为了防止对自己品牌造成的影响。无论土地价格多高他们也要得到，为了就是防止其他竞争对手的到来造成威胁。内部和外部因素的制约，使的企业之间只能进行联盟。

（1）集群控制土地价格

泛娱乐地产涉及到庞大的产业链，所涵盖的区域内部结构和范围也是十分广阔的。而对于要打造一个这样的产业园区，开发前期单单只是获得土地的使用，就要耗费一定的人力、物力和财力。这对于一般的小型企业来说，他们并不存在这样的实力。

因此，形成“雁群”规模就是先要控制场地价格。在开发泛娱乐地产中所形成的以泛娱乐为中心的相关产业，就是项目本身具有的强大产业集聚能力的表现。通过集聚相关的中小型企业就可以获得控制场地价格优势。

例如，我们上文中提到过的要想获得土地使用权往往会通过招标这一环节。在招标环节中，企业之间形成联盟，维持一致的竞争价值。这样一来，土地投标形成的企业联合可以使场地拍卖价格维持在一个固定的水平上。将土地价格维持在可以承受的范围之内，很大程度上就降低了单个企业竞争的压力。

另外，根据现实生活中“薄利多销”的原理，集群效应加大了我们和地产谈判的能力，提高了议价能力，让地产商以最优的价格出售场地甚至可以用等价的、双方互利的条件赢得免费用地。

（2）先要地，在分地

任何企业在决定地产开发的时候，都会根据企业本身的实力量力而行，但作为地产商土地的价格并不会根据企业的能力进行定价。因此，面对地产商高价格的土地是，企业之间联合要地才有效的方式。

企业和企业之间联合，有利于增加实力获得土地，之后双方在进行合理分地或者继续合作。例如项目开发商可以和施工企业进行合作，获得一定面积的土地。在接下来的工作中，开发商将项目的整体施工交给对方公司进行。双方在保证利益的情况下，完成整个项目。

（3）优化资源降低风险

众人拾柴火焰高，团队协作往往能提高工作效率。聚集到一起的企业，在合作的过程中，企业的体制和资金往往也发生着变化。集群的企业中，有的是开发和资金的联合，也有的是资金和技术的联合等等，无论是选择和那一环节的企业联合，最终都能实现互补。

企业之间各取所需，实现规模化。这样一来不但降低成本，还能提高整体项目的附加值。集群行动提高了向地产商要地的议价能力，同时还增加了企业之间共同防御市场风险的能力。

一场震动业内外的“万万”联合，给很多中小型甚至是初创型的企业提供了借鉴作用。“万万联合”就是万达和万科的合作，这两大行业巨头的合作，给整个地产行业带来了重大的影响，开启了企业之间联合的新模式（见图3-6）。

图3-6万万合作

“万万”联手主要是通过联合获得土地，再合作开发的方式进行。同一个项目，万达负责投资商业区域而万科负责住宅部分，两个企业之间各发挥各的优势，最终实现双赢。这一合作不但使双方获得更大面积的开发用地，同时企业发挥各自优势，还提高了整体项目的水准。

合作后，双方共享客户资源，面对政府土地议价能力得到了提高，同时对土地市场形成巨大的影响。万达和万科本身就具有雄厚的实力，两者之间合作在土地市场就占据着重要的地位，联合拿地的方式更是意味着它们可以用低价格获得土地。这对未来企业之间的合作发展必定起到强大的帮助。

地产行业的两大巨头企业合作，意味着未来行业发展不再是一人小打小闹，单打独斗了。“雁群”规模才能创造出更多的生存空间。尤其对于开发泛娱乐地产，多元化、多功能的产业区，更需要企业之间的联合。

随着地产行业格局的瞬息变化，国内市场早就不再是住宅地产的个人舞台，商业地产、工业抵偿的加入使得行业竞争激烈。面对这样的局面，泛娱乐公司唯有通过实施”雁群效应”，才能提高坑风险能力，在地产市场中获得生存空间。

3。4向政府要政策：多层级、多样化产业支持政策

随着国家新一轮的宏观政策影响，地产市场气氛变得十分浓厚，不少人选择站在边缘观望。房地产行业受政策的影响尤为凸出，兴奋了多年的房地产市场，此刻正面临着多年不见得平静期。

房地产的低迷换来了商业地产的蓬勃发展，可见国家政策对地产行业的打击并不小。而当商业地产发展过程中，所暴露出来的问题越来越明显时，也必将受到国家相关政策的限制。不少开发商们小心翼翼，担心国家政策触碰到自己的利益。