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第2章 商业地产的主阵地社区商业（第3页）

（3）项目的商业属性，进行规模定位时应考虑到项目是属于外向型、中间型还是内向型；

（4）主力店的影响力；

（5）具有竞争力的项目以及市政规划对项目规模有一定的影响；

（6）项目的自身条件对规模也有影响。

5。功能定位

在现有的社区购物中心中，社区商业的功能已经发生了变化，服饰零售作为购物的内容已经退居二线，特色餐饮、休闲娱乐、问题爱好、儿童游乐、医疗健身等成为特色亮点，吸引居民的重复消费。零售业态偏向于业种和种类的多样化，除了服饰和卖场，家居用品、儿童用品、家庭软装、休闲体育器材也开始大行其道（如图2-3所示）。

图2-3商业模式定位解析图

6。客群定位

进行客群定位需要对不同类别的消费者进行研究。

（1）要研究这些消费者的消费习惯，消费的地点一般在哪里、平均多长时间消费一次、消费属于什么档次；

（2）研究消费结构，饮食、日常用品、服饰、教育文化以及其他各占比多少；

（3）对其的消费实力进行研究，研究他们的日均消费水平、人均消费水平以及对于品牌的关注度；

（4）要研究的是消费偏好，喜欢在什么时间段购物、喜欢结伴购物还是独自购物、购物时是否目的明确。

7。租金定位

租金定位通常是运用市场比较法进行定价，通过对周边相近或者相似的项目的市场调研，进行综合比较，定下租金价格。比较的过程中要考虑以下六点因素：

（1）整体区位；

（2）商业氛围如何；

（3）人流量；

（4）主力店的影响力；

（5）项目所在区域的交通条件；

（6）发展商的实力；

（7）项目的规模主题；

（8）项目的发展前景。

8。业态定位

主要考虑以下六点因素：

（1）尽可能使租金收益达到最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的承租商；

（2）承租商是否符合项目的实际情况，是否具有招商的可执行性；

（3）承租商铺能否在项目的目前条件下开业运营，培育商业氛围；

（4）承租商铺是否符合商铺建筑设计技术指标；

（5）前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位；

（6）主力店铺选择考虑经营特色、经营主体与项目主体统一，并以相对优惠租金吸引客户。

除了上述的论述外，根据经验，我们认为也可以采取“三大定位方法”进行社区定位。“三大定位方法”为三相交定位法、假设论证定位法以及剥洋葱法定位法。

1。三相交定位法

这个定位方法需要考虑消费者希望买到什么，市场竞争偏向如何和那块地本身适宜做什么。消费者、土地和市场组成一个大的立体组合，三者在作用、内容和功能上交叉联系，相交的平衡点就是项目的定位依据（如图2-4所示）。