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第3章 主要盈利模式和开发流程（第3页）

①按照业态之间的功能对应关系布局；

②遵循建筑设计的基本规律；

若采取租售结合型模式，根据租售比例布置各功能业态。

（3）突出商业

①商业在城市综合体格局中占主导位置；

②在项目规划布局中突出商业，体现商业的可达性和可视性；

③订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。

（4）公共空间

①室外：一般具有商业广场。如果有条件，可以规划集中的绿地和具有观赏性的水系系统；

②室内：错落有致，有格局。

当你确定以上四点后，就可以做概念方案了，然后根据实际情况调整出建筑方案规划。建筑方案规划是建筑设计中的关键性因素。在方案讨论阶段，需要对各方面进行调研、分析、讨论和设计，随后设计施工图。施工图设计又分为初步设计阶段和设计阶段。再接下来就是开发商工程施工和工程交付验收。

总之，商业规划这个阶段一定要进行，不要犯“项目已经在工程建设期了，还不确定找什么样的商家”的错误。这个错误很严重，后期的重复修改，会造成工程建设成本的大幅上升和进度的严重滞后，严重的甚至导致项目无法开业，投资失败。这类教训在商业地产开发中比比皆是。在社区商业中，像大型超市、影院、宴会酒楼等业种都是需要建筑定制的。

5。主力店预招商

开发商在进行商业规划的同时，也要进行主力店的预招商。对于一个商业项目来说，主力店占有极其重要的地位：

（1）有利于整个项目经营时期的稳定

主力店一般占地面积较大，可以消化掉较大的商业面积，签约时间也比较长，这都保障了商业项目的稳定经营。如果主力店具有较高的知名度且业绩记录良好，会使项目更加的稳定且有利于项目的可持续发展。

（2）集聚人流

各个主力店群都拥有一群高忠诚度的消费群体，这个优点可以帮助项目在日后的营运中保持一定量的客流，甚至在此基础上发挥更大的效用。

（3）“头羊效应”

具有知名度的主力店群的入驻有利于店铺的销售，因为他们的入驻能够吸引到投资人的眼球，此外因为他们的入驻很多中小店群也会选择跟随入驻；同时，也能够提高中小店铺的租金，从而提高项目整体的租金收入。

（4）提升形象

对于一个商业项目来说，拥有几家众所周知的主力店，不但可以提升项目的品质，也可以吸引到市场的关注度。整体购物中心的营运成败取决于核心主力店的招商，主力店的招商必须放在招商的首要位置，一定要遵循“主力店先行”的原则。

6。招商实施

做好商业规划和主力店预招商之后，下面要做的就是正式实施招商了，需注意以下三点：

（1）注意制定招商策略

开发商应结合项目的优劣势、行业特征等多方面的因素，制定出个性化的招商策略。

（2）编写投资环境说明书

在编写投资环境说明书时，需注意突出项目的特色和优势，保证简单易懂。

（3）包装招商项目

项目的包装，体现的是项目的招商理念。项目包装要做的是涉及出使人感兴趣的好项目，吸引投资商入驻。

一切就绪之后，就进入了开业筹备和营运阶段。在实施的过程中，切忌投机取巧，一定要按部就班，稳扎稳打。只有这样，在项目的营运后期才不会出现问题。

3。3哥伦布模式的由来及其核心优势

但凡是涉及到商业地产的开发，租售模式是永远绕不过去的选择。在经历了完全散售、完全自持两种模式之后，众多开发企业已经重新理性看待并重视租售集合模式了。在众多开发企业中，哥伦布商业力求创新，在租售结合模式的基础上创造出了属于自己的“哥伦布”模式。

1。模式来历

由于国有银行的垄断，中国金融市场机制不发达，导致融资成本一直居高不下，人民币RETIS基本一直无法出台，很多开发商只能另辟渠道，通过销售商铺来实现现金流的回笼，哥伦布模式就是在这样的背景下产生的。

2007年，哥伦布商业和五洲国际合作，在无锡开发了第一个哥伦布广场。一期占地60亩，建筑面积15万方，其中商业6万方。

开发模式采用了租售结合型，销售30%，持有70%。销售模式为5年销售折让，营运模式为15年委托管理。该项目2007年底启动，2009年9月开业，经过一年的培育就经营正常，至今经营良好。2010年，又在旁边的40亩地上开发了第二期，采用同样的模式，也取得了较好的成绩。

哥伦布商业随后在无锡采用相同的模式，又和五洲国际合作开发了新区哥伦布，和香港置业合作开发了硕放哥伦布。在此期间，哥伦布模式得到了极大的完善和发展。

2011年，哥伦布商业完全走轻资产战略，业务从开发转型为商业地产开发的第三方服务商，哥伦布模式也从项目应用的经验中提升了完整的理论体系。如今，哥伦布模式已经应用到绿地、中海、招商局、五洲国际等公司的国际项目中，且取得了成功。

2。模式解释