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第4章 招商策划与商业定位（第3页）

购物中心的开发是一项庞大且复杂的系统工程，而商业定位是纲领性工作，对于购物中心的开发运营具有重要的指导性意义。因此，做好商业定位工作，是购物中心开发的重中之重。

4。3城市商业容量及发展机遇评估

想要在一个城市开发商业地产项目，首要要了解这个城市的商业容量以及未来的发展机遇：

1。城市商业容量的概念

城市综合体商业容量是指依据城市的经济总量和规模所能够支撑的商业总建筑面积或总营业面积，也就是该城市所能承载的最大城市综合体商业面积。

在该指标范围内的城市综合体商业项目，通常其开发者都能够收回其投资成本并取得一定的利润；其持有者能够获得足以覆盖其运营成本的租金收益；其租用者则能够在支付租金后仍能取得一定收益并能够持续运营。倘若超出该指标范围，则该城市综合体商业项目将面临消费者稀少、无法达到预期收益、造成空置和浪费的局面，进而伤害到开发者、持有者的经济效益。因此，区域城市综合体商业容量的估计和测算对城市综合体商业的规划、设计和运营有着重要意义。

一般情况下，大多数商业地产开发企业或专业机构会选择商圈分析、城市宏观数据分析等方式来评判城市商业容量和项目的发展机会，但是一般只停留在定性分析的层面。为了避免这一点，我们主要采取定量分析的方法对其进行研究。

2。评判指标

在城市综合体商业的运营管理中，有两个非常重要的且涉及到了人口与消费水平的指标：客流渗透率和单位销售坪效。通过这两个指标，运营商可以对城市综合体商业的运营状况做准确的评估。这两个指标也被称为城市综合体商业生死指标。

（1）客流渗透率

客流渗透率是指每天城市综合体商业单位平米的人流通过数量这一指标是城市综合体商业生存发展的必要条件。城市综合人体商业的人流量只有达到一定的数量才能够满足生存和经营要求（如表4-3所示）。

数值

评价

0。3以下

客流偏少，无法生存

0。3-0。5

合格线

0。5-0。8

良好，客流稳定

0。8-1。0

较好，客流量大

1。0以上

优秀，客流量非常大

表4-3客流渗透率指标

由概念我们可以看出，城市综合体商业体量越大，需要的人流量就越大，才能够支撑城市综合体商业的生存，否则，城市综合体商业将无法生存。

我们试图通过城市综合体商业的客流渗透率反推无锡市的合理的城市综合体商业市场容量。在此之前，首先需要计算出“消费捕获率”来确定在一定的地域范围内和一定人口数量的情况下，每天到达城市综合体商业消费者的数量。只有在这个基础之上，才能合理的计算出城市综合体商业市场容量。

计算消费捕获率，首先需要进行大量的消费者调研，了解消费者的消费频率（如表4-4所示）。以无锡城市综合体为例，由于无锡的城市综合体商业是集超市、百货零售、餐饮、休闲娱乐、儿童等几大业态组成的一站式商业中心，所以，我们主要对消费者在此业态的消费频率进行了调研。

消费内容

频次

超市购物

每周1次居多

购买服饰

每月1次居多

外出就餐

每周3次居多

休闲娱乐

每三周1次居多

儿童亲子

每周1次居多