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第4章 招商策划与商业定位（第8页）

周边无高架、铁路、河流等

展示面

至少两面临主干道

地处十字路口

地块面积

40—60亩

商业占地

容积率

1。5—2。0

商业容积率

建筑密度

45%--55%

商业部分需求

表4-10租售型购物中心选址的理想模型

以上是我们结合多年的实战经验，对社区型购物中心选址进行了经验性的分享，当然能够完全符合以上所有因素的地块是非常稀缺的，也是很难获取的。因此，在社区型购物中心的选址中，应当尽量满足以上这些因素，如果存在个别因素无法满足的情况，需要投资者权衡风险与收益之间的关系，做出正确的选择。

4。5社区型购物中心的商业定位

开发社区型购物中心第二步就是进行商业定位，首先让我们来谈谈主题定位。社区型购物中心的主题定位能够在潜在顾客的心中实现差异化，在消费者心目中树立起鲜明的形象以及认知标签。

上海恒隆广场的主题定位是都市型高档精品购物中心，从外观就给人高端大气的感觉（如图4-1所示），除此之外，还有很多其他的购物中心主题定位也十分的明显（见图4-2、4-3、4-4所示）

图4-1上海恒隆定位于高档精品购物中心

图4-2上海宝山万达主题定位为时尚休闲购物中心

图4-3苏州邻里中心主题定位为家庭生活购物中心

图4-4上海新天地主题定位为风情餐饮商业街

明白了主题定位的作用，那么让我们来看看社区型购物中心在进行主题定位时应当注意的三大元素。

1。商品——主力店、业态功能、品牌层级、特色业态

商品是购物中心的品质，消费者到购物中心的目的就是购买商品，以商品来体现购物中心的特征是非常切合的。

2。建筑硬件——商业空间设计、商业视觉设计、商业动线设计

建筑硬件犹如购物中心的外在包装，用以衬托商品的特色，色、香、味俱全的食物才是真正好吃的食物。

3。运管管理——运营管理模式、人性化设施、营销活动规划、停车位规划

运营管理犹如购物中心的内在包装，也是用以衬托商品的特色，精细化的运营管理才能充分发挥商品的特征。

成功的主题定位能够实现商业项目在消费者心中的差异化，从而实现吸引消费者前来消费者的目的。

4。6商业定位“三机论”

一直以来，业内有一个普遍的同时被许多人接受的黄金比例：“购物：餐饮：娱乐=52:18:30”，我们认为这样的比例略过于教条，不如改成50:20:30，简称“523理论”，容易理解且容易被人接受。

随着人们消费观念和消费习惯的改变，2013年，又有人提出了新的黄金配比：“购物：餐饮：休闲=1:1:1”。其实每一个社区型购物中心面临的地块的外部和内部因素是不同的，且项目在运营过程的不同阶段也应该采取灵活的策略，故社区型购物中心的业态配比不是一成不变的，应根据实际情况进行灵活调整。在这里有必要跟读者朋友解读一下哥伦布社区型购物中心商业定位的“三机论”：

1。发动机——大卖场、餐饮

大卖场体量的制定以竞争对手的情况和项目本身的体量来制定。大卖场中约有10%-15%的顾客会转化为该项目其他业态消费的有效客流。

例如，10万㎡的商业面积，项目体量大，可以考虑做面积较大的卖场，吸引更多的客流，消耗部分商业面积提升项目的安全系数；而在4万㎡的商业面积中，如将大卖场做大，会影响整体项目的坪效，故考虑做3000㎡左右的精品或生鲜超市。

餐饮是购物中心的重要补充，体量大小、菜系分配、客单价定制、大小餐饮的配比以及宴会酒楼的布置都会直接影响到餐饮的业态（如图4-5所示）。

图4-5餐饮业态需要的客流量

那么，在社区型购物中心中设置餐饮业态时，应当注意哪些问题？