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第6章 营运管理（第4页）

商业定位主要包括：市场定位、业态业种定位、价格定位、客户定位。

（2）招商铺位

招商铺位一般指区位好、面积大的铺位，这样的铺位大多留给主次力店，因而要依靠铺位优势对优秀品牌进行招商。

（3）可销售商铺

可销售商铺一般指除主次力店商铺和开发商主动自持商铺以外的、适合独立经营或租售结合型经营的中小商铺。

6。主力商家的布局要优先考虑

（1）优待主力商家

相对于其它行业而言，对主力商家租赁的条件、价格要实行优惠，在招商过程中，初次报价可高定，便于在下一步的商洽中做较大让步，借以表达对其重视。

（2）高层出面

为提高主力商家的被重视感受程度，在招商过程中的适宜阶段，由公司高层出面，就一些主要租赁条件及其价格进行洽谈，并适时通报项目进展情况，使对方充分感受到被重视，由此使招商工作尽快进入实质性阶段。

（3）密切关注

密切关注主力商家动向，保持定期与其联络，及时发现双方之间存在的问题，并进行重点解决。

由于商家方面的不确定性，随时可能因预料之外的因素导致对其招商失败。因此，要对那些具有导向作用的主力商家重点看待，每个细节问题都不容忽略，提供招商全程优质服务，直至其正式入驻，成功开业。

7。面积过大时自持或带租约销售

带租约销售是指投资者购买商铺时，与开发商签约，将商铺返租给开发商。在返租期内，业主可得到定时、定额租金回报。这种经营模式可避免经营初期风险，适用于房地产市场较成熟地区，且开发商须具备经营管理经验。

8。适合销售的商业物业

现代商业地产的物业设计要符合适合销售的原则，因为商业物业是否适合销售直接关系到接下来的销售物业的运营管理。因此，商业物业必须符合运营管理要求，由此应符合以下要求：

现代商业建筑要采用有针对性的产品化设计，既然是产品就必然涉及到功能，功能的特性必需要明确，并要建立相应标准。要杜绝闭门造车，做到有的放矢。

（1）商铺必须具备的三个特性

①独立的通达性

指全方位的通达性，即无论是乘坐公交车、自驾车、骑自行车还是步行，都能往来自如，便捷通畅。

②独立的展示性

商业建筑直接体现城市时代风貌，其中商铺的展示性在整个商业建筑设计中占有重要地位。商铺展示设计，要从建筑外形装饰、色彩运用、施工工艺等方面突出商业建筑特点，并要具有招徕顾客的机能。外观造型要符合简洁美，色彩不宜过于花俏，忌大面积冷暖色对比；整体形象要注意到行业特点，体现出经营特色；外墙装修不宜过多装饰，装饰材料要富有时代气息；外部环境美化尽可能因地制宜，可设置花坛、喷水池、雕塑等。

③独立的功能性

商铺要具有商业和休闲两大功能。商业功能是以辐射区域内的消费者作为服务对象，使其购买到所需商品，并满足其一次性购足的需求；在统一规划、管理基础上，具有独特风格，在空间布局、服务品质和环境氛围方面，高度满足消费者身心需求。休闲功能是指商铺不仅满足消费者购物需求，还必须设置文化娱乐、运动健身等休闲设施和场所，使消费者感受到现代生活气息，成为其除家庭、工作以外的第三生活空间。

（2）沿街底商餐饮的机电配置

餐饮占用建筑面积或者空调面积的比例不同，会导致对商业建筑致常规机电配置的相应调整，故在前期设计方案中餐饮的比例很重要。餐饮占比会对机电造成以下影响：

①对暖通的影响

a。排油烟

普通商业不需要排油烟管井，而餐饮排油烟量较大，需要按餐饮量预留排油烟管井，否则底层商铺日后若要调整为餐饮，便难以提供从厨房到屋外的排烟管井。

b。平时通风

普通商业的送风量仅为新风量，排风量小于新风量；若调整为餐饮，通风量将大增，需要加大排风量和补风量，致使设备选型加大，还要考虑机房位置及风井排布。

c空调容量

餐饮的空调负荷大于普通商业，对配机容量、用电量均有影响。

②对给排水的影响

a。生活用水量