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第6章 营运管理（第5页）

餐饮占比直接影响生活用水量，由此影响引入管管径、水箱容积、水泵房大小、水泵流量、功率。

b。排水量

餐饮占比影响排水总量，从而影响排水口数量、排水口管径大小。

c。餐饮废水处理

餐饮占比影响废水量，从而影响废水处理设备的规格型号、机房面积等。

③对燃气的影响

餐饮占比影响燃气用量，从而影响引入管管径、调压站规格等。

④对电气的影响

因餐饮和普通商业用电需求差异很大，若前期设计餐饮占比不明确，缺少概算数据，从而影响电压、进线数量、变压器、变电所等。

因为前述影响，所以在做机电配置设计之前，一定要业主方给出餐饮占比。

总之，适合销售的商业物业，必须具备商铺的特殊性要求，沿街底商餐饮的机电配置标准必须规范，以符合销售物业的运营管理要求。销售物业的营运管理涉及面广、合作方多、对相关契约要求严格。在涉及到国家相关法律法规方面，要提加强制观念，依法办事。在与多方合作时，要奉行多方共赢原则。在签订契约时，要注意法律常识性问题，签约要严谨，履约要严格。

6。3市场调节机制

理论上讲，沿街底商没有统一管理，只要能保证“三独立”，即独立的通达性、展示性和功能性，就能租赁出去，毕竟城市里这么多街道上的商铺没有哪个公司在统一管理，市场这只无形的手会自动会发挥调节机制。但是，在商业竞争激烈、商业地产供应量过大的背景下，单纯依靠市场调节机制，需要很长的时间，也就是说，如果在二十年这个周期中计算，平均投资回报率会很低。

我们可以分析一下万达金街这个案例。万达金街是销售后不返租的，前几年，负面的报道很多，小业主因为租金太低甚至没有而纷纷闹事。这几年，这样的报道越来越少了，大家可以注意到，三四年前开业的金街也逐步租出去了，这个主要是市场机制在起作用。

尤其是近几年以来开业的万达金街的入住率更高。以合肥瑶海万达广场的瑶海金街（如图6-4所示）为例：2016年9月9日瑶海万达广场正式开业，这是万达集团在合肥打造的第三座万达广场。前两座万达广场是包河万达广场和天鹅湖万达广场。瑶海万达广场占据150万消费人口商圈，拥有10万人次日均客流量。

图6-6万达瑶海金街

继瑶海金街一段的物业运营成功汇聚了157个时尚高端品牌，其中近50个品牌首次进入合肥。2016年11月18日，万达瑶海金街二段盛大开业。拥有21家商铺的金街二段，吸引了众多一线商家入驻，使得金街二段的铺位销售空前火爆。

一方面，经过前几年的艰难期，小业主对租金的期望值已经大大降低；另外一方面，万达广场十几万平方米的自持物业，经过几年的培育，一般都成为了区域商圈的中心，也带动了金街的人流。现在，小业主应该有购买价3-4%的回报。显然，市场机制应用得当，也能把销售商铺做起来。

商业地产市场调节机制是市场调节机制在商业地产领域的反映。商业地产市场是开发商、投资者之间相互作用、并共同决定商业地产价格、数量机制。

以市场角度看，商业地产价格代表了开发商、投资者愿意出售、购买（租赁）商业地产物业的条件，与此同时也传递着市场信息。如投资者对商业地产需求量大，商业地产价格便会上升，并向开发商传递供给不足信息。因此，商业地产价格是开发商和投资者进行市场决策的依据：价格过高趋向于抑制投资者购买，与此同时刺激开发；价格过低则鼓励投资，与此同时抑制开发。

结果是，在复杂的商业地产市场体系中，商业地产市场调节机制犹如一只看不见的手，促使市场趋向于动态平衡。

1。商业地产市场机制的内容

（1）供求机制

商业地产市场的供求机制是指：当市场供求关系发生变化时，商业地产经济运行形式也会随之变化。在市场供求状况的影响下，商业地产价格会产生波动，甚至对税收状况和信贷状况也会产生影响。

例如商业地产市场，早几年是增量市场，就是只要能建起来就不愁卖出去；近年来已转为存量市场，就是建起来不等于能卖出去。动销与否自然会影响到商业地产的价格、税收和信贷。

（2）价格机制

商业地产市场的价格机制是指：价格作为商业地产市场利益领域和供求方面的风向标，是促使商业地产市场上的开发者作出反响的市场信号，使其依据这一信号自动扩大或缩小生产规模。简单来说，就是价格高时就多建，价格低时就少建。

（3）信贷利率机制

商业地产市场的信贷利率机制是指：银行对商业地产市场的资金供应量与贷款利率间的关系，反映了商业地产市场的融资状况与资金供求量之间的关系。主要受政府调控影响，因为商业地产的主要资金来源是国有商业银行贷款。

（4）税收机制

商业地产市场的税收机制是指：商业地产市场的征税对象，征税率与交易数量二者之间的联系，反映了政府间接控制商业地产市场的相关政策和措施。在这一点上，商业地产完全受政府调控影响，只能主动关注政策走势，被动接受或设法规避。

（5）竞争机制

商业地产市场的竞争机制是指：竞争在商业地产市场上与供求、价格、信贷利率三个机制之间的联系，竞争的作用体现在整个市场运作过程中，包括与其他各种机制之间的相互作用。例如在供求方面，存量市场时的竞争会远比增量市场时激烈。

2。机制的性质和彼此间之间互动的表现

（1）商业地产市场调节机制的内在性

内在性所发挥的作用主要是来自于自身存在的某种机理，而非外部环境和外在力量。机理指的是各种机制之间相互作用时的逻辑关系衍生出的原理，就是自身特性衍生出来的，所以是内部的。如也是价格高时就多建，价格低时就少建。